1주택자도 전세대출을 받을 수 있습니다. 다만 2027년 1월 1일부터 부부합산 1주택자가 수도권·규제지역 아파트를 임대 중이고, 본인과 배우자 모두 그 아파트에 실거주한 적이 없는 경우에는 신규 전세대출과 만기연장이 원칙적으로 제한됩니다.
이 제한에 해당하지 않는 1주택자도 2027년 1월 1일부터 전세대출 보증비율이 수도권·규제지역 70%, 그 외 지역 80%로 낮아집니다. 기존 대출이 있다면 보유주택의 조건과 만기일, 현재 적용 중인 2억원 한도·DSR, 예외사유를 함께 확인해야 합니다.
전세대출에서 보는 1주택자 기준
2027년 비거주 1주택자 제한은 본인과 배우자를 합산해 1주택을 보유한 경우를 기준으로 판정합니다. 세법의 '1세대 1주택' 개념을 그대로 가져와 판단하는 규정은 아닙니다.
HF 일반전세자금보증도 본인과 배우자(배우자예정자 포함)의 합산 주택보유수가 1주택 이내일 것을 요구하고, HUG 전세금안심대출보증도 배우자를 포함한 주택보유 기준을 적용합니다. 전세대출은 보증요건만 충족하면 자동 승인되는 상품이 아니며, 취급은행의 소득·부채·신용 심사까지 통과해야 실제 대출이 실행됩니다.
2027년 신규대출·만기연장 판정
2027년 새 제한은 주택 한 채를 보유했다는 사실만으로 적용되지 않습니다. 다음 세 가지 주택 조건을 모두 충족하는지 확인해야 합니다.
| 판정 질문 | 결과 |
|---|---|
| 부부합산 1주택이고 그 주택이 수도권·규제지역 아파트인가 | 아니면 2027 비거주 1주택자 제한의 3조건을 모두 충족하지 않음 |
| 그 아파트를 임대 중인가 | 본인 또는 배우자의 직계존비속에게 임대한 경우는 이 임대조건에서 제외 |
| 본인과 배우자 모두 그 아파트에 실거주한 적이 없는가 | 한 사람이라도 실거주 이력이 있으면 3조건을 모두 충족하지 않음 |
| 위 세 조건이 모두 맞는가 | 2027년 1월 1일부터 신규취급·만기연장 원칙적 제한 |
예를 들어 수도권·규제지역 아파트 한 채를 일반 세입자에게 임대했고 본인과 배우자가 모두 그 집에 실제로 거주한 적이 없는 상태에서 2027년 이후 다른 집의 전세대출을 새로 받거나 연장하려 한다면 제한 대상입니다.
보유주택이 수도권·규제지역의 아파트가 아니거나, 해당 아파트가 임대 중이 아니거나, 본인 또는 배우자에게 실거주 이력이 있으면 이 2027년 제한의 세 조건을 모두 충족하지 않습니다. 다만 현행 주택보유 규제와 보증기관·은행의 별도 심사는 그대로 확인해야 합니다.
3억원 초과 규제대상 아파트 기준은 별도 적용
2027년 새 제한과 별개로 현행 보증규정도 남아 있습니다. HUG는 2020년 7월 10일 이후 투기지역·투기과열지구에서 3억원을 초과하는 아파트를 구입한 경우 전세대출보증을 원칙적으로 제한하고, 직장이전·자녀교육·질병치료·부모봉양·학교폭력 등 실수요가 확인되는 경우 예외를 두고 있습니다. HF 일반전세자금보증도 본인과 배우자가 가격 3억원을 초과하는 투기지역·투기과열지구 소재 아파트를 취득한 경우를 보증대상 요건에서 제한합니다.
2026년 현재와 2027년 변경 기준
| 구분 | 2026년 9월 20일 기준 | 2027년 1월 1일부터 |
|---|---|---|
| 비거주 1주택자 신규·연장 | 현행 주택보유 제한 적용 | 특정 수도권·규제지역 아파트 보유자까지 제한 확대 |
| 1주택자 전세대출 보증비율 | 수도권·규제지역 80%, 그 외 90% | 수도권·규제지역 70%, 그 외 80% |
| 수도권·규제지역 전세대출 한도 | 1주택자 최대 2억원으로 일원화 | 2026년 9월 20일 현재 별도 변경 발표 없음 |
| 수도권·규제지역 전세대출 DSR | 1주택자 신규대출은 이자상환분 반영 | 현재 규정이 유지되는 경우 동일 적용 |
2억원 한도와 2027년 비거주 제한은 기준이 다릅니다. 2025년 9월 8일부터 1주택자가 수도권·규제지역의 주택을 임차하면서 전세대출을 이용하면 보유주택 소재지와 관계없이 SGI·HF·HUG의 정책상 대출한도가 2억원으로 일원화됐습니다.
2027년 비거주 제한은 반대로 본인이 보유한 아파트의 소재지·임대 여부·부부의 실거주 이력을 봅니다. 임차하려는 집과 보유한 집 중 어느 쪽을 기준으로 하는 규정인지 구분해야 합니다.
HF·HUG·SGI 보증에서 확인할 기준
2026년 9월 20일 현재 금융위원회 정책상 전세대출 부분보증비율은 1주택자 기준 수도권·규제지역 80%, 그 외 지역 90%이며, 2027년 1월 1일부터 각각 70%, 80%로 축소될 예정입니다. HF 일반전세자금보증 페이지에도 현재 80%·90% 부분보증비율이 표시됩니다.
HUG 전세금안심대출보증의 '전세보증금의 80% 이내' 같은 상품 한도 산식은 금융당국이 말하는 대출금액에 대한 부분보증비율과 다른 개념입니다. 두 숫자를 같은 의미로 해석하면 안 됩니다.
| 기관 | 확인할 내용 |
|---|---|
| HF | 부부합산 1주택 이내, 임차보증금 서울·경기·인천 7억원·그 외 5억원 이하. 1주택자 보증과목별 한도는 수도권·규제지역 1.8억원, 그 외 2억원 |
| HUG | 배우자 포함 1주택자는 전세금안심대출보증의 보증부대출예정금액이 2억원을 초과할 수 없음 |
| SGI | 금융당국 공통정책상 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출 한도는 2억원. 개별 상품 심사는 SGI 약관과 취급은행 기준 확인 |
2027년에는 세 기관을 이용하는 1주택자 전세대출의 보증비율 축소와 비거주 1주택자 제한이 금융회사 업무기준에 반영되는지 확인해야 합니다. HF와 HUG도 보증요건을 충족하더라도 금융기관의 자체 대출심사 때문에 실제 대출액이 더 낮거나 대출이 거절될 수 있습니다.
주의할 점
2027년 수도권·규제지역 70%, 그 외 80%는 전세보증금의 70%·80%를 반드시 빌릴 수 있다는 뜻이 아닙니다. 금융회사의 전세대출금 가운데 보증기관이 보증하는 부분의 비율이며, 실제 대출액은 별도의 대출한도·보증한도·DSR·소득·기존 부채·신용 심사를 거쳐 결정됩니다.
2억원 한도와 DSR은 별도로 적용
1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받으면 2025년 10월 29일부터 전세대출의 이자상환분만 DSR에 반영됩니다. 보유한 1주택의 소재지는 이 DSR 적용 여부와 관계없고, 정책적 목적의 전세대출은 제외될 수 있습니다.
규제 시행 전에 받은 전세대출을 같은 주택에서 증액 없이 연장하는 경우에는 이 DSR을 새로 적용하지 않지만, 연장하면서 대출금액을 늘리면 신규대출로 보아 DSR을 적용합니다. 최초 임대차계약을 2025년 10월 28일까지 체결한 경우에도 당시 경과규정에 따라 DSR을 적용하지 않습니다. 이 기준은 금융위원회 전세대출 DSR 정책문답에서 확인할 수 있습니다.
이 DSR 경과규정은 2025년 10월 29일 시행된 DSR 조치에 대한 규정입니다. 2027년 비거주 1주택자 제한의 경과조치와 같은 규정으로 보아서는 안 됩니다.
기존 전세대출 연장과 2027 경과조치
2026년 9월 20일 현재 공개된 2027년 비거주 1주택자 자료에는 시행 전 전세계약을 체결한 사람을 일괄적으로 종전 기준에 두는 별도 경과규정이 명시돼 있지 않습니다. 금융위원회가 확정해 공개한 내용은 2027년 1월 1일부터 제한 대상자의 신규취급과 만기연장을 원칙적으로 제한한다는 것입니다.
따라서 2026년에 전세계약을 체결했다는 사실만으로 2027년 이후 실행·연장이 자동으로 종전 기준을 적용받는다고 단정해서는 안 됩니다. 시행 전 추가되는 금융위원회·보증기관·은행의 업무지침에 경과조치가 마련되는지 다시 확인해야 합니다.
| 기존 계약·대출 상태 | 2026년 9월 20일 현재 판단 |
|---|---|
| 기존 대출 잔액이 있고 2027년 1월 1일이 도래 | 공개자료는 일괄 즉시회수가 아니라 신규취급·만기연장 제한으로 설명 |
| 2027년 1월 1일 이후 만기연장 | 비거주 1주택자 3조건과 예외 여부를 심사 |
| 2026년에 계약하고 2027년에 대출 실행·연장 | 2027 조치의 별도 일반 경과규정은 현재 공개 확인되지 않음 |
| 같은 집에서 기존 대출을 증액 없이 연장 | DSR은 기존 경과규정상 미적용이나 2027 비거주 연장 제한은 별도 판정 |
| 연장하면서 대출액 증액 | DSR상 신규대출로 취급하며 2027 제한도 함께 확인 |
2025년 9월 8일 시행된 1주택자 수도권·규제지역 전세대출 2억원 한도 조치에는 시행 전 주택매매·전세계약 체결자와 대출 신청접수 완료자 등에 대한 경과규정을 별도로 마련한다고 금융위원회가 명시했습니다. 그 과거 경과규정을 2027년 조치에 자동으로 가져와 적용할 수는 없습니다.
2027년 신규·연장이 허용될 수 있는 예외
금융위원회는 비거주 사유에 불가피한 실수요가 인정되는 경우 신규취급이나 만기연장을 예외적으로 허용할 수 있다고 안내했습니다.
| 예외 사유 | 허용 범위·확인사항 |
|---|---|
| 법적 의무에 따라 보유주택에 실거주 예정 | 신규취급·만기연장 허용 가능. 법적 실거주 의무와 입주 예정 사실 확인 |
| 세입자가 있는 주택을 임대차계약 승계 조건으로 취득 | 승계한 임대차계약 종료일까지 만기연장 가능. 기존 임대차계약 종료일 확인 |
| 현재 임대인의 보증금 미반환으로 대출 상환이 곤란 | 만기연장 허용 가능. 보증금 미반환 사실과 금융회사 요구자료 확인 |
| 퇴거 예정이나 일정 조정으로 연장이 필요 | 단기 만기연장 허용 가능. 금융위원회 예시는 6개월 이내 |
| 그 밖의 불가피한 비거주 사유 | 금융회사 여신심사위원회가 불가피성을 인정하면 신규취급·만기연장 가능 |
가족 임대는 위 예외심사와 조금 다릅니다. 본인 또는 배우자의 직계존비속에게 보유주택을 임대한 경우에는 애초 2027 비거주 제한의 '임대 중' 조건에서 제외됩니다. 예외사유가 있다고 해서 자동 승인되는 것은 아니며, 실제 인정 여부와 필요한 증빙은 취급 금융회사의 심사를 거칩니다.
은행 상담 전에 확인할 7가지
- 부부합산 주택수
본인뿐 아니라 배우자의 보유주택까지 합쳐 1주택인지 확인합니다. - 보유주택의 지역과 유형
보유한 집이 수도권·규제지역의 아파트인지 확인합니다. - 보유주택의 임대 상태
현재 임대 중인지, 임차인이 본인 또는 배우자의 직계존비속인지 구분합니다. - 부부의 실거주 이력
본인 또는 배우자가 보유 아파트에 실제 거주한 적이 있는지 확인합니다. 2026년 9월 20일 현재 공개자료에는 실거주를 인정하는 최소 기간이나 구체적인 증빙방식까지 제시돼 있지 않으므로 후속 업무지침을 확인해야 합니다. - 새로 임차할 집의 지역
수도권·규제지역이라면 2억원 한도와 전세대출 DSR 적용 여부를 별도로 확인합니다. - 현재 보증기관과 만기일
HF·HUG·SGI 중 어느 보증을 이용하는지, 만기가 2027년 1월 1일 전후 어느 시점인지 확인합니다. - 예외사유와 증빙
세입자 승계, 보증금 미반환, 법적 실거주 의무, 이사 일정 차이 등이 있다면 관련 계약서와 증빙을 가지고 취급은행에 사전 확인합니다.
지금 할 일
- 현재 대출 약정서에서 보증기관·대출잔액·만기일을 확인합니다.
- 보유 아파트의 임대차계약과 본인·배우자의 실제 거주 이력을 확인합니다.
- 2027년 이후 실행·연장이 예정돼 있다면 경과조치와 예외 인정서류가 추가 공지됐는지 취급은행에 확인합니다.
현재 HF 일반전세자금보증 요건은 한국주택금융공사 일반전세자금보증, HUG 전세금안심대출보증 요건은 주택도시보증공사 전세금안심대출보증에서 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
1주택자도 2027년에 전세대출을 받을 수 있나요?
네, 1주택자라는 이유만으로 전세대출이 모두 금지되는 것은 아닙니다. 수도권·규제지역 아파트를 부부합산 1채 보유하고, 그 아파트를 가족이 아닌 사람에게 임대 중이며, 본인과 배우자 모두 실거주한 적이 없는 경우에는 2027년 1월 1일부터 신규취급·만기연장이 원칙적으로 제한됩니다. 이 조건에서 벗어나더라도 기존 보증규정과 은행심사는 별도로 적용됩니다.
2026년에 전세계약을 체결하면 2027년 규제를 피할 수 있나요?
2026년 9월 20일 현재는 그렇게 단정할 수 없습니다. 2027 비거주 1주택자 조치에 대해 시행 전 전세계약 체결자를 일괄적으로 종전 기준에 두는 별도 경과규정은 공개자료에서 확인되지 않았습니다. 대출 실행이나 연장이 2027년이라면 시행 전 발표되는 후속 경과조치를 다시 확인해야 합니다.
기존 전세대출은 2027년 1월 1일에 바로 갚아야 하나요?
금융위원회 공개자료는 2027년 조치를 기존 잔액의 일괄 즉시회수가 아니라 신규취급·만기연장 제한으로 설명합니다. 기존 대출의 만기가 2027년 1월 1일 이후라면 연장 시점에 비거주 1주택자 제한과 예외 여부를 확인해야 합니다.
보유 아파트를 부모나 자녀에게 임대하면 2027년 제한 대상인가요?
본인 또는 배우자의 직계존비속에게 임대한 경우에는 2027 비거주 1주택자 제한의 '임대 중' 조건에서 제외됩니다. 다만 현행 3억원 초과 규제대상 아파트 기준, 보증한도, DSR, 은행 자체심사까지 면제되는 것은 아닙니다.
2027년 보증비율이 70%면 전세보증금의 70%까지 대출되나요?
아닙니다. 금융당국이 발표한 70%는 전세대출금 가운데 보증기관이 보증하는 부분의 비율입니다. 실제 대출 가능액은 2억원 정책한도, 기관별 보증한도, 임차보증금, DSR, 소득·부채·신용도와 금융회사 심사를 함께 적용해 결정됩니다.
공식 확인 근거
- 금융위원회 · 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 카드뉴스: 2027년 1월 1일 비거주 1주택자 제한과 1주택자 보증비율 70%·80% 시행기준 확인 (확인일: 2026-09-20)
- 금융위원회 · 투기적 목적의 비거주 1주택자 전세대출 신규취급·만기연장 제한: 3가지 제한조건과 예외사유, 만기연장 기준 확인 (확인일: 2026-09-20)
- 금융위원회 · 주택공급 확대방안 관련 긴급 가계부채 점검회의: SGI·HF·HUG 1주택자 수도권·규제지역 전세대출 2억원 한도와 2025년 당시 경과조치 확인 (확인일: 2026-09-20)
- 한국주택금융공사 · 일반전세자금보증: 1주택 기준, 임차보증금 요건, 현행 부분보증비율과 보증한도 확인 (확인일: 2026-09-20)
- 주택도시보증공사 · 전세금안심대출보증: 1주택자 보증부대출 한도, 규제대상 아파트와 실수요 예외 확인 (확인일: 2026-09-20)
정보 이용 안내
이 글은 2026-09-20의 공식 자료를 바탕으로 한 일반 정보입니다. 실제 대출 가능 여부·보증한도·DSR·만기연장·예외 인정과 2027년 경과조치는 개인 조건과 처리 시점의 최신 업무기준에 따라 달라질 수 있으므로 최종 행동 전 해당 금융회사와 보증기관의 최신 안내를 확인하세요.
Comments