2026년 종부세 합산배제 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 올해 처음 합산배제 요건을 갖췄거나 지난해 신고한 물건에 추가·제외·정정할 변동이 있으면 신고하고, 기존 신고 내용에 변동이 없다면 다시 신고하지 않아도 됩니다.
임대주택은 6월 1일 현재 실제 임대 여부와 등록 상태를 함께 봐야 합니다. 6월 1일 현재 실제 임대 중이었다면 지자체 임대등록과 세무서 사업자등록을 9월 30일까지 마쳐도 다른 법정 요건을 충족하는 경우 합산배제를 적용받을 수 있습니다.
합산배제 대상과 신고 필요 여부
종부세 합산배제는 법에서 정한 주택이나 토지를 종합부동산세 과세표준의 합산 대상에서 제외하는 제도입니다. 단순히 임대하거나 사업에 사용하는 부동산이라는 이유만으로 제외되는 것은 아니며, 유형별 등록·가액·면적·임대기간·사용목적 등의 요건을 확인해야 합니다.
| 현재 상태 | 2026년 처리 | 확인할 내용 |
|---|---|---|
| 올해 처음 요건 충족 | 신규 신고 | 6월 1일 기준 대상 여부 |
| 지난해 신고 후 변동 없음 | 재신고 불필요 | 기존 요건 계속 충족 여부 |
| 합산배제 물건 추가·정정 | 변동 신고 | 추가·정정할 물건 |
| 양도·등록말소 등 요건 상실 | 제외 변동 신고 | 과세대상으로 돌릴 물건 |
국세청은 2026년 안내에서도 기존에 신고·신청한 내용은 계속 적용되므로 다시 제출하지 않아도 되지만, 임대주택 등록 말소 등으로 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 변동 내용을 반드시 신고하도록 안내했습니다.
대표적인 합산배제 신고 대상
| 유형 | 우선 확인할 요건 |
|---|---|
| 임대주택 | 6월 1일 실제 임대, 등록, 공시가격, 임대기간, 임대료 증액 제한 |
| 사원용주택 등 | 사원용주택·기숙사·미분양주택·멸실예정주택 등 유형별 요건 |
| 주택신축용 토지 | 주택건설 목적과 취득일부터 5년 이내 사업계획 승인 요건 |
임대주택은 종류와 취득 시기, 소재지, 공시가격, 의무임대기간에 따라 요건이 달라집니다. 2026년 귀속분부터는 합산배제 임대주택의 세무서 사업자등록 요건에서 종전의 ‘주택임대업 업종’ 요건이 삭제됐지만, 세무서 사업자등록 자체와 필요한 지자체 임대등록까지 없어진 것은 아닙니다.
과세기준일인 6월 1일 현재 등록이 말소된 임대주택이라도 실제 임대를 계속하고 있고 9월 30일까지 다시 등록한 뒤 공시가격 등 다른 요건을 충족하면 합산배제를 적용받을 수 있다는 것이 2026년 국세청 안내입니다.
2026 신고기간과 ‘신고·신청’ 구분
2026년 합산배제와 과세특례 신고·신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 합산배제는 주로 ‘신고’, 1세대 1주택 관련 과세특례는 ‘신청’이라는 법정 서식을 사용하며, 같은 기간에 처리하더라도 이름과 효과가 다릅니다.
| 구분 | 실제 처리 서식 |
|---|---|
| 임대주택·사원용주택 등 | 유형별 합산배제(변동)신고서 |
| 주택신축용 토지 | 주택신축용 토지 합산배제(변동)신고서 |
| 부부 공동명의 1주택 특례 | 공동명의 1주택자 특례(변경)신청서 |
| 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등 | 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서 |
| 세율 적용 주택 수 제외 | 세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청서 |
| 법인 일반 누진세율 적용 | 법인 주택분 일반 누진세율 적용 신고서 |
현재 글의 대상인 ‘종부세 합산배제’는 첫 두 행처럼 합산 대상에서 특정 주택·토지를 빼기 위한 신고입니다. 일시적 2주택이나 상속주택처럼 1세대 1주택 판단을 유지하려는 경우에는 합산배제 신고서가 아니라 해당 특례 신청서를 선택해야 합니다.
주의할 점
국세청 안내문을 받았다는 사실만으로 합산배제가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 법정 요건을 충족하는지 확인한 뒤 신고해야 하며, 요건을 충족하지 못한 물건을 합산배제하면 추후 경감세액과 이자상당가산액이 추가로 부과될 수 있습니다.
홈택스 신고 메뉴와 처리 순서
국세청이 2026년에 안내한 접근 경로는 홈택스 로그인 → 화면 하단 ‘세무 업무 가이드맵(Map)’ → ‘종합부동산세’ → 각 신고·신청 메뉴입니다. 홈택스 현재 메뉴에는 ‘종합부동산세 합산배제 → 합산배제신고(제외신고)’와 ‘종합부동산세 각종 특례 신청’이 구분되어 있습니다.
- 홈택스에 로그인합니다.
본인이 사용할 수 있는 인증수단으로 접속합니다. - 종합부동산세 메뉴로 이동합니다.
세무 업무 가이드맵에서 종합부동산세를 선택하거나 재산제세 관련 신청·신고 메뉴에서 종합부동산세 합산배제를 찾습니다. - 합산배제신고(제외신고)를 선택합니다.
임대주택·사원용주택 등·주택신축용 토지 가운데 본인에게 해당하는 유형을 선택합니다. 1세대 1주택 특례가 목적이라면 합산배제 메뉴가 아니라 각종 특례 신청 메뉴를 사용합니다. - 미리채움 자료와 실제 상태를 대조합니다.
과세물건 자동입력 자료가 있더라도 6월 1일 현재 소유·임대·등록 상태와 다른 부분이 없는지 확인합니다. - 추가·삭제·정정 내용을 반영하고 제출합니다.
필요한 물건정보와 첨부서류를 확인한 뒤 신고서를 전송합니다. - 접수결과가 ‘정상’인지 확인합니다.
작성 완료가 아니라 정상 접수까지 끝나야 신고한 것으로 인정됩니다.
2026년 최신 서식 확인
서면 신고가 필요하면 홈택스의 세무서식 다운로드 또는 국가법령정보센터의 현행 서식을 사용합니다. 2026년 9월 현재 종합부동산세법 시행규칙은 2026년 3월 20일 시행본입니다.
- 임대주택: 공공주택사업자는 종합부동산세법 시행규칙 별지 제1호서식, 민간임대사업자는 별지 제2호서식
- 사원용주택 등: 주택 유형에 따라 종합부동산세법 시행규칙의 해당 합산배제 신고서 사용
- 주택신축용 토지: 조세특례제한법 시행규칙 별지 제64호의17서식 사용
2026년 시행규칙 개정으로 일부 서식이 정비됐으므로 예전에 저장한 파일보다 현행 법령이나 홈택스에서 다시 내려받은 서식을 사용하는 편이 안전합니다.
제출 후 정상 접수 확인방법
홈택스·손택스의 합산배제 신고 화면은 정상 접수된 신고서만 신고한 것으로 인정한다고 안내합니다. 마감일인 9월 30일에는 24시 전에 접수까지 완료해야 합니다.
- 접수결과: ‘정상’ 표시 확인
- 접수증: 신고내역에서 접수 여부 확인
- 첨부서류내역: 제출한 첨부파일 확인
- 신고서원장: 실제 전송된 최종 신고 내용 확인
정기 신고기간 안에 여러 번 제출하면 마지막에 제출한 신고 내용이 최종 신고로 인정됩니다. 9월 30일 전에 입력 오류를 발견했다면 올바른 내용으로 다시 제출하고 최종 접수결과를 확인하면 됩니다.
누락·오신고 때 확인할 대응
합산배제를 잘못 적용한 뒤 법정 요건을 충족하지 못한 사실이 확인되면 경감받은 종합부동산세와 이자상당가산액 등을 추가로 납부할 수 있습니다. 임대료 증액 상한을 위반하거나 의무임대기간 전에 양도·등록말소된 경우, 주택신축용 토지가 취득일부터 5년 이내 사업계획 승인을 받지 못한 경우 등이 국세청의 주요 오신고 사례입니다.
| 문제 상황 | 우선 대응 |
|---|---|
| 9월 30일 전 입력 오류 발견 | 정정한 내용으로 다시 제출 후 정상 접수 확인 |
| 기존 물건의 요건 상실 | 제외 변동 신고로 과세대상 복귀 처리 |
| 9월 합산배제 신고 누락 | 11월 고지 반영 여부 확인 후 12월 정기신고 검토 |
| 요건이 불명확 | 제출 전 국세상담센터 또는 관할 세무서 확인 |
9월 합산배제 신고를 놓치면 해당 물건이 11월 정기고지에 합산배제로 반영되지 않을 수 있습니다. 종합부동산세는 12월 1일부터 12월 15일까지 정기신고를 선택할 수 있고, 홈택스는 과세물건 내역이나 실제 납부할 세액이 사실과 다르다고 판단되면 별도로 정기신고할 수 있다고 안내합니다. 정기신고를 하면 당초 고지는 자동으로 취소됩니다.
9월 누락분을 12월 신고에 반영하려면 해당 물건이 실제 합산배제 법정 요건을 충족하는지부터 확인해야 합니다. 고지서가 잘못됐다고 판단되면 임의로 세액만 바꾸지 말고 홈택스 정기신고 화면이나 관할 세무서에서 과세물건과 합산배제 반영 내용을 확인한 뒤 신고합니다.
보유단계 종부세와 양도단계 세금 구분
종부세 합산배제는 주택을 보유하는 단계의 종합부동산세에 관한 제도입니다. 주택을 팔 때 발생하는 양도소득세와는 별개의 세금이므로 합산배제를 받았다는 이유만으로 1주택 양도세 계산까지 같은 기준이 적용되는 것은 아닙니다.
주택 처분도 함께 검토하고 있다면 종부세 신고와 양도 시 적용되는 1주택 기본공제 개편 내용을 분리해서 확인할 필요가 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
지난해 합산배제 신고를 했으면 2026년에 다시 해야 하나요?
지난해 신고한 내용에 변동이 없다면 다시 신고할 필요가 없습니다. 새 물건이 생겼거나 기존 물건을 양도·등록말소하는 등 추가·정정·제외할 사항이 있으면 2026년 9월 16~30일에 변동 내용을 신고합니다.
2026년 종부세 합산배제 신고는 언제까지인가요?
2026년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 전자신고는 마지막 날 24시 전에 정상 접수까지 끝내고 접수결과가 ‘정상’인지 확인해야 합니다.
6월 1일에 임대 중이었지만 임대사업자 등록을 못 했으면 합산배제가 안 되나요?
6월 1일 현재 실제 임대 중이었다면 9월 30일까지 필요한 지자체 임대등록과 세무서 사업자등록을 마치고 다른 요건도 충족하는 경우 합산배제를 적용받을 수 있습니다. 등록만 하면 되는 것은 아니므로 공시가격·임대기간·임대료 증액 제한 등 해당 임대주택 유형의 요건을 함께 확인해야 합니다.
홈택스에서 합산배제 신고를 잘못 제출했으면 어떻게 하나요?
9월 신고기간 안이라면 올바른 내용으로 다시 제출하고 최종 접수 상태를 확인합니다. 같은 정기 신고기간에 여러 번 제출한 경우 홈택스·손택스는 마지막에 제출한 내용을 최종 신고로 봅니다.
9월 합산배제 신고기간을 놓치면 어떻게 하나요?
11월 정기고지에 합산배제가 반영되지 않을 수 있으므로 고지서의 과세물건부터 확인합니다. 12월 1~15일 종합부동산세 정기신고를 선택할 수 있으며, 홈택스는 과세물건이나 세액이 사실과 다르면 별도 신고할 수 있다고 안내합니다. 실제 합산배제 요건을 충족하는지 확인한 뒤 신고해야 합니다.
공식 확인 근거
- 국세청 · 2026년 종합부동산세 합산배제와 과세특례 신고·신청 안내: 2026년 신고기간, 기존 신고자의 재신고 여부, 임대주택 등록기한, 신고·신청 서식 구분, 홈택스 경로와 주요 오신고 사례 확인 (확인일: 2026-09-12)
- 국세청 손택스 · 종합부동산세 합산배제신고: 정상 접수 요건, 마감일 24시 이전 접수, 중복 제출 시 최종 신고 적용, 접수증·첨부서류·신고서원장 확인방법 확인 (확인일: 2026-09-12)
- 국세청 손택스 · 종합부동산세 정기신고: 12월 1~15일 정기신고, 과세물건·세액이 사실과 다를 때 별도 신고 가능, 정기신고 시 당초 고지 자동 취소 확인 (확인일: 2026-09-12)
- 국가법령정보센터 · 종합부동산세법 시행규칙: 2026년 3월 20일 시행 중인 임대주택·사원용주택 등 합산배제 관련 현행 서식 확인 (확인일: 2026-09-12)
- 국가법령정보센터 · 조세특례제한법 시행규칙 별지 제64호의17서식: 주택신축용 토지 합산배제 신고서의 현행 서식 확인 (확인일: 2026-09-12)
정보 이용 안내
이 글은 2026-09-12의 공식 자료를 바탕으로 한 일반 정보입니다. 실제 자격·일정·적용 결과는 개인의 보유·등록·임대 상태와 처리 시점에 따라 달라질 수 있으므로 최종 행동 전 국세청·홈택스 또는 관할 세무서의 최신 안내를 확인하세요.
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