2026 양도세 개편안, 10년 거주 1주택 기본공제 2500만원 대상은?

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2026 양도세 개편안, 10년 거주 1주택 기본공제 2500만원 대상은?

정부안의 연 2,500만원 양도소득 기본공제는 모든 1주택자에게 적용되는 제도가 아닙니다. 대통령령상 1세대 1주택에 해당하고, 보유기간 중 거주기간이 10년 이상이며, 양도가액이 30억원 이하인 주택을 양도하는 경우를 대상으로 합니다.

2026-09-12 현재 이 내용은 국회에 제출된 소득세법 개정안으로 아직 통과·공포되지 않았습니다. 정부안은 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하도록 설계됐으므로 2026년 양도분에는 현행 연 250만원 기본공제를 기준으로 봐야 합니다.

2,500만원 기본공제의 현재 법안 상태

현행 소득세법 제103조는 양도소득이 있는 거주자에게 소득 구분별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제합니다. 연 2,500만원은 2026년 세제개편안에 포함돼 정부가 국회에 제출한 개정 내용입니다.

날짜 진행상태
2026-08-03 2026년 세제개편안 발표
2026-09-03 정부 소득세법 개정안 국회 제출
2026-09-04 재정경제기획위원회 회부
2026-09-12 소관위원회 심사 단계·미통과

주의할 점

정부안 발표와 국회 통과는 같은 단계가 아닙니다. 실제 2027년 양도 전에 공포된 소득세법과 시행령에서 대상·거주기간 계산방법·시행일이 정부안과 같은지 다시 확인해야 합니다.

연 2,500만원 확대공제 대상 판정

정부 제출안의 제103조 단서 기준으로는 다음 조건을 함께 봐야 합니다. 한 가지 조건만 충족한다고 확대공제가 적용되는 구조가 아닙니다.

판정 항목 정부 제출안 기준
납세자 소득세법상 거주자
주택 요건 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
거주기간 보유기간 중 10년 이상
양도가액 30억원 이하
특수관계인 양도 대통령령으로 정하는 특수관계인에게 양도하면 제외
적용시기 정부안 기준 2027-01-01 이후 양도분

1세대 1주택은 등기 명의자의 주택 수만 세는 개념이 아닙니다. 세법상 세대를 기준으로 판단하고 일시적 2주택 등 별도 특례가 존재하므로, 겉으로 두 채를 보유했다는 사실만으로 확대공제 대상이 아니라고 단정해서는 안 됩니다. 개정안은 대통령령으로 정하는 1세대 1주택을 대상으로 하고 주택에 딸린 토지도 포함하도록 두고 있습니다.

거주기간은 보유기간과 구분됩니다. 예를 들어 12년 보유했더라도 보유기간 중 실제 거주기간이 8년이라면 정부안의 10년 거주 요건을 충족하지 못합니다. 개정안이 통과되더라도 구체적인 거주기간 계산방법은 최종 법령과 시행령을 기준으로 확인해야 합니다.

현행 250만원과 정부안 2,500만원 비교

구분 현행 정부 제출안
기본공제액 소득 구분별 연 250만원 요건 충족 장기거주주택 포함 시 연 2,500만원
10년 거주 일반 기본공제의 별도 요건 아님 보유기간 중 10년 이상 필요
양도가액 일반 기본공제에 30억원 요건 없음 30억원 이하
주택 요건 일반 양도소득 기본공제 대통령령상 1세대 1주택
법적 상태 시행 중 국회 심사 중
적용시기 현재 양도분 정부안 기준 2027-01-01 이후 양도분

2,500만원은 세금에서 직접 2,500만원을 빼는 세액공제가 아닙니다. 양도차익에서 장기보유특별공제 등을 반영한 뒤 계산되는 양도소득금액에서 빼는 기본공제입니다. 정부안대로라면 현행 250만원보다 공제 한도가 2,250만원 커지지만 실제 세액 감소액은 남는 과세표준과 적용 세율에 따라 달라집니다.

또한 10년 거주했다고 해서 10년 × 2,500만원으로 2억5,000만원을 공제하는 제도가 아닙니다. 연간 기본공제 한도가 2,500만원으로 확대되는 구조이며, 정부 제출 조문은 기존 250만원을 초과하는 추가 공제분을 해당 장기거주주택의 양도소득금액에서만 공제하도록 두고 있습니다.

10년 거주·30억원 경계값 판정

다음 표는 정부안이 그대로 시행되고 다른 요건도 충족한다는 전제에서 거주기간·양도가액·주택 요건의 경계를 확인한 것입니다.

상황 확대공제 판정
10년 거주·양도가액 30억원 두 숫자 요건 충족
9년 11개월 거주·30억원 10년 거주요건 미충족
10년 거주·30억원 초과 양도가액 요건 미충족
10년 거주·29억원·세법상 1세대 1주택 아님 주택 요건 미충족
10년 거주·29억원·대통령령상 특수관계인에게 양도 정부안상 제외

30억원은 양도차익이나 과세표준이 아니라 양도가액 기준입니다. 양도가액이 정확히 30억원이면 ‘30억원 이하’에 포함되고, 30억원을 초과하면 확대 기본공제의 가액 요건을 충족하지 못합니다. 이 기준이 1세대 1주택 비과세 기준금액을 30억원으로 올린다는 뜻은 아닙니다.

2027년 적용 예정과 양도시기 확인

2027년 적용 예정과 양도시기 확인

정부 세제개편안과 제출 법안은 장기거주 1주택 확대 기본공제를 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하는 방향입니다. 2026-09-12 현재 국회 심사 중이므로 실제 적용 여부는 최종 통과 법률의 부칙까지 확인해야 합니다.

  1. 2026년에 양도하는 경우
    현재 시행 중인 소득세법 제103조의 연 250만원 기본공제를 기준으로 검토합니다.
  2. 2027년 이후 양도를 계획하는 경우
    의안번호 2221042의 최종 의결 내용과 공포 법률의 시행일·적용례를 확인합니다.
  3. 계약과 소유권 이전 시점이 다른 경우
    단순 계약일만으로 적용연도를 정하지 말고 소득세법상 양도시기가 언제인지 확인합니다.
  4. 거주기간이 10년 경계에 있는 경우
    최종 시행령의 거주기간 계산방법을 적용한 뒤 10년 충족 여부를 판단합니다.

종합부동산세 합산배제는 주택을 보유하는 단계의 과세에서 특정 주택을 합산 대상에서 빼는 제도이고, 이 글의 양도소득 기본공제는 주택을 양도할 때 적용되는 별도 제도입니다. 합산배제 대상과 신고방법은 별도 기준으로 확인해야 합니다.

종부세 합산배제 대상·신고방법 확인하기

자주 묻는 질문 (FAQ)

1주택이면 누구나 2,500만원을 공제받나요?

아닙니다. 정부안은 대통령령상 1세대 1주택이면서 보유기간 중 거주기간이 10년 이상이고 양도가액이 30억원 이하인 장기거주주택을 대상으로 합니다. 대통령령으로 정하는 특수관계인에게 양도하는 경우도 제외하도록 설계돼 있습니다.

거주기간이 정확히 10년이면 요건을 충족하나요?

정부안의 ‘10년 이상’에는 정확히 10년도 포함됩니다. 다만 실제 거주기간을 어떤 날부터 어떤 날까지 계산할지는 개정안이 통과된 뒤 확정되는 관련 법령과 시행령을 기준으로 확인해야 합니다.

30억원 기준은 양도차익이 30억원이라는 뜻인가요?

아닙니다. 30억원은 주택의 양도가액 기준입니다. 양도차익이나 양도소득금액, 과세표준이 30억원인지 여부로 확대공제 대상을 판단하는 것이 아닙니다.

2026년에 계약하고 2027년에 양도하면 2,500만원 공제를 받을 수 있나요?

계약일만으로는 확정할 수 없습니다. 정부안은 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하는 내용이므로 먼저 세법상 양도시기를 확인해야 하고, 그 전에 개정 법률이 정부안대로 통과·시행됐는지도 확인해야 합니다.

2,500만원 기본공제 개편안은 국회를 통과했나요?

2026-09-12 현재 통과 전입니다. 정부는 2026년 9월 3일 소득세법 일부개정법률안을 의안번호 2221042로 제출했고, 9월 4일 재정경제기획위원회에 회부됐습니다. 현재는 현행 연 250만원 규정과 정부 개정안을 구분해서 봐야 합니다.

공식 확인 근거

정보 이용 안내

이 글은 2026-09-12의 공식 자료와 국회 입법 진행상태를 바탕으로 한 일반 정보입니다. 실제 공제금액·대상·거주기간 계산·시행일은 국회 심의와 최종 법령에 따라 달라질 수 있으므로 양도 전 공포된 법률과 시행령을 확인하세요.

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