HUG 전세보증금반환보증은 전세계약이 해지·종료된 뒤 1개월이 경과하도록 보증금을 돌려받지 못하면 보증사고에 해당하고, 보증사고일로부터 2개월 이내에 이행을 청구해야 합니다. 보증사고가 발생하면 1개월 이내 서면 통지도 해야 하며, 계약종료형 사고는 원칙적으로 주택임차권등기가 필요합니다.
다만 HUG는 주택임차권등기명령 결정문을 제출하면 등기 완료 전에도 이행청구와 심사를 시작할 수 있도록 안내하고 있으며, 보증금 수령 전까지는 임차권등기가 완료되어야 합니다. 이 글은 상품명이 같은 HUG 전세보증금반환보증 기준으로 설명하며, HF 전세지킴보증이나 SGI 전세금보장신용보험은 해당 기관 기준을 따로 확인해야 합니다.
보증사고 시점과 이행청구 기한
청구기한은 계약 만기일이 아니라 HUG 약관상 보증사고일을 기준으로 계산합니다. 계약종료형과 경·공매형은 사고 발생 시점이 다릅니다.
| 구분 | HUG 기준 | 해야 할 일 |
|---|---|---|
| 계약종료형 사고 | 종료 후 1개월 경과 시 미반환 | 임차권등기 절차 확인 |
| 경·공매형 사고 | 배당 완료 후 미반환 | 배당표·미수령액 준비 |
| 사고 통지 | 보증사고 발생 후 1개월 이내 | HUG에 서면 통지 |
| 이행청구 | 보증사고일로부터 2개월 이내 | 청구서류 제출 |
사고 통지와 이행청구는 같은 기한이 아닙니다. 1개월 서면 통지는 약관상 알릴 의무이고, HUG FAQ는 보증사고일로부터 2개월 이내를 보증이행 신청기한으로 안내합니다. 사고 통지를 늦겼다는 이유만으로 곧바로 보증 전액이 자동 소멸한다고 단정할 수는 없지만, 통지 지연으로 증가한 채무에는 보증책임이 제한될 수 있으므로 두 날짜를 따로 관리해야 합니다.
주의할 점
‘계약 종료일’, ‘보증사고일’, ‘사고 통지기한’, ‘이행청구기한’은 서로 다른 날짜입니다. 묵시적 갱신이나 중도해지라면 계약서의 원래 만기일이 실제 종료일과 다를 수 있으므로 종료 효력이 발생한 날짜부터 먼저 확정해야 합니다.
계약종료형 청구의 선행 절차
계약종료형 사고는 단순히 계약서상 만기일이 지났다는 사실만으로 청구 준비가 끝나지 않습니다. HUG는 계약 종료의 도달 증빙, 임차권등기, 대항력·우선변제권 유지 여부 등을 함께 확인합니다.
- 계약 종료를 입증합니다.
일반적인 만기 종료라면 전세계약 만기 2개월 전까지 임대인에게 갱신거절 통지가 도달했음을 확인할 자료를 준비합니다. HUG 자가진단은 2020년 12월 10일 전에 체결된 계약에는 종전 1개월 기준을 별도로 안내하므로 오래된 계약은 적용 기준을 확인해야 합니다. - 보증금 미반환 상태를 확인합니다.
임대인에게 이미 돌려받은 금액이 있다면 입금내역과 미반환 잔액을 구분하고, 경·공매형이면 배당표와 실제 미수령액을 맞춥니다. - 주택임차권등기명령을 진행합니다.
계약종료형 사고는 원칙적으로 임차권등기가 필요합니다. 결정문만 나온 상태에서도 청구·심사를 시작할 수 있지만 보증금 수령 전에는 등기가 완료되어야 합니다. - 사고 통지와 이행청구를 따로 관리합니다.
보증사고 발생 후 1개월 이내 서면 통지와 사고일로부터 2개월 이내 이행청구를 각각 놓치지 않도록 기록합니다.
임차권등기를 언제 신청하고 전출·이사는 어느 시점에 해야 하는지, 지급명령이나 반환소송을 함께 진행할 수 있는지는 전세보증금 반환 지연 때 임차권등기와 소송을 진행하는 순서에서 확인할 수 있습니다.
계약서 만기가 아니라 합의해지나 갱신계약 해지로 계약이 끝난 경우에는 사고일 계산 전에 실제 종료일부터 확정해야 합니다. 이 경우 임대차계약 중도해지 때 보증금 반환 시점을 정하는 기준도 함께 확인할 수 있습니다.
이행청구 서류를 기본·상황별로 구분
HUG 서류는 접수 경로와 사고 유형에 따라 제출 방식이 달라질 수 있으므로 ‘모든 서류를 한 번에 내는 목록’으로 보면 안 됩니다. HUG 보증이행 안내의 기본 서류와 사고유형별·대출별 추가 서류를 나눠 준비하는 편이 정확합니다.
| 구분 | 주요 서류 | 핵심 확인 |
|---|---|---|
| 기본 신원·계약 | 신분증, 확정일자부 전세계약서 | 갱신계약은 관련 계약서 포함 |
| 주소·권리 | 주민등록등본·초본, 임차권등기 자료 | 주소변동내역과 등기 상태 |
| 계약종료형 | 문자·녹취록·내용증명·합의서 등 | 종료 통지 도달 여부 |
| 경·공매형 | 배당표 등 미수령액 증빙 | 배당 후 남은 금액 |
| 지급계좌·대출 | 통장사본, 필요시 금융거래확인서 | 대출 유형별 계좌 확인 |
| HUG 소정양식 | 보증채무이행청구서, 대위변제증서 등 | 현재 양식 사용 |
HUG의 현재 보증이행 안내는 신분증 사본, 확정일자부 전세계약서 원본, 주민등록등본 또는 초본, 인감증명서와 인감도장, 임차권등기명령 결정문, 임차권등기가 등재된 등기부등본, 사고유형별 증빙, 통장사본, 공사 소정양식 등을 제시합니다. 주민등록등본·초본은 임차권등기 접수일 이후 발급분과 주소변동내역을 확인하도록 안내하고 있고, 인감증명서는 이행청구일 기준 3개월 이내 발급분을 요구합니다.
계약 종료 증빙도 형식별 조건이 다릅니다. 문자·카카오톡은 수신인 전화번호와 날짜가 보여야 하고 HUG 안내상 임대인의 답장이 있어야 하며, 녹취록은 공인 속기사가 작성한 자료를 요구합니다. 내용증명은 발송서류뿐 아니라 도달내역까지 준비해야 하고, 계약종료확인서나 중도해지합의서는 임대인·임차인의 인감증명서와 신분증 사본 등 추가자료가 필요합니다.
온라인·모바일 청구 화면은 전자서식, 원본 준비서류, 사진 제출서류를 따로 구분합니다. 실제 접수 때는 이 글의 표만으로 끝내지 말고 본인의 보증서번호와 접수 경로에 표시되는 최신 제출 화면을 최종 기준으로 삼아야 합니다.
임차권등기 결정문과 등기 완료의 차이
HUG는 주택임차권등기명령 결정문을 제출하면 임차권등기 완료 전에도 이행청구와 심사를 진행할 수 있다고 안내합니다. 다만 보증금을 수령하기 전까지는 원칙적으로 등기사항전부증명서에 임차권등기가 완료되어야 합니다.
따라서 결정문을 받았지만 등기 기입을 기다리는 중이라면 청구기한이 지나도록 기다리지 말고 HUG에 이행청구를 진행할 수 있는 상태인지 확인해야 합니다. 반대로 결정문만 받았다는 이유로 임차권등기 완료 전에 임의로 전출하거나 주택을 인도하면 대항력·우선변제권에 문제가 생길 수 있으므로 담당자 확인 없이 움직이지 않는 편이 안전합니다.
HUG는 전세목적물이 공사에 신탁됐거나 공사가 1순위 우선수익권자인 경우, 경락 등으로 임차권이 이미 소멸된 경우, 주택임대차보호법 적용 대상이 아닌 법인임차인 등 임차권등기 예외도 별도로 안내합니다.
지금 할 일
- 보증서에서 HUG 전세보증금반환보증 가입 여부와 보증기간을 확인합니다.
- 실제 계약 종료일과 보증사고일을 구분해 기록합니다.
- 임차권등기명령 결정문과 현재 등기 상태를 확인합니다.
- 사고 통지 1개월, 이행청구 2개월 기한을 각각 관리합니다.
서류 보완과 청구기한 임박 때 대응
이행청구기한이 가까우면 ‘서류가 완벽해질 때까지 기다리는 것’이 가장 안전한 방법은 아닙니다. HUG는 개별 심사에 따라 추가서류를 요구할 수 있으므로, 보증서번호와 현재 확보한 자료를 기준으로 접수 가능 상태와 부족한 서류를 먼저 확인해야 합니다.
- 계약 종료 증빙이 부족한 경우
문자 한 장만 제출하기보다 수신번호·날짜·답변을 함께 확인하고, 내용증명은 발송문과 도달내역을 같이 준비합니다. - 사고일 계산이 불분명한 경우
묵시적 갱신, 갱신계약 해지, 합의해지라면 계약서와 통지자료를 제시해 실제 종료일과 보증사고일을 먼저 확인합니다. - 임차권등기 기입이 아직 안 된 경우
결정문을 확보했다면 현재 HUG 기준으로 이행청구·심사 시작이 가능한지 확인하고, 보증금 수령 전 등기 완료 요건을 별도로 관리합니다. - 2개월 신청기한이 지난 경우
보증이행 가능 여부를 임의로 판단하지 말고 보증서번호, 사고일과 지연 경위를 준비해 HUG에 즉시 적용 약관과 접수 가능 여부를 확인합니다.
불완전한 서류를 제출하면 무조건 2개월 기한을 지킨 것으로 처리된다고 단정해서는 안 됩니다. 기한 준수 여부는 실제 접수 상태와 적용 약관에 따라 판단될 수 있으므로, 마감이 임박했다면 온라인 화면만 보지 말고 HUG 콜센터 또는 관할 관리센터에 접수 상태를 확인하는 것이 안전합니다.
이행심사 뒤 지급 전 확인사항
HUG 약관 안내는 보증채무이행청구서를 접수한 날부터 1개월 이내 보증채무를 이행하는 것을 원칙으로 제시합니다. 다만 실제 지급 전에는 이행심사, 추가서류, 임차권등기와 명도 등 필요한 조건이 완료되어야 하므로 모든 사건의 지급일이 동일하게 확정되는 것은 아닙니다.
모바일HUG는 대위변제 단계에서 대위변제증서 등 제출과 주택 명도를 완료해야 이행금액을 받을 수 있다고 안내합니다. 또한 임대인의 보증금 반환 지체로 발생한 이자·지연손해금은 보상하지 않는 채무로 안내되므로, HUG가 지급하는 보증채무와 임대인에게 별도로 주장할 수 있는 금액을 구분해야 합니다.
보증금 전액이 아니라 일부 금액만 보증에 가입한 계약이라면 실제 이행금액 계산은 이 글의 서류 문제와 다른 독립 판단입니다. HUG 일부보증 가입자의 실제 이행금액 계산 기준을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
계약 만기일에 바로 HUG 이행청구를 할 수 있나요?
일반적인 계약종료형 HUG 전세보증금반환보증은 계약 종료일에 바로 보증사고가 발생하는 것이 아닙니다. 계약이 해지·종료된 뒤 1개월이 경과하도록 보증금을 반환받지 못한 경우가 보증사고에 해당하므로, 실제 종료일과 사고일을 구분해야 합니다.
임차권등기가 아직 안 끝났어도 HUG 이행청구를 할 수 있나요?
HUG는 주택임차권등기명령 결정문을 제출하면 임차권등기 완료 전에도 이행청구와 심사를 진행할 수 있다고 안내합니다. 다만 보증금 수령 전까지는 원칙적으로 임차권등기가 완료되어야 하므로 결정문과 실제 등기 완료를 같은 것으로 보면 안 됩니다.
집주인에게 보낸 문자도 계약 종료 증빙으로 인정되나요?
HUG는 문자·카카오톡을 계약 종료 증빙으로 안내하지만 수신인 전화번호와 날짜가 표시되고 임대인의 답장이 있어야 한다고 안내합니다. 답변을 받지 못했다면 내용증명과 도달내역, 공시송달 등 다른 도달 증빙을 검토해야 합니다.
보증사고일로부터 2개월이 지났으면 어떻게 해야 하나요?
HUG FAQ는 보증채권자가 보증사고일로부터 2개월 이내에 보증이행을 신청해야 한다고 안내합니다. 이미 기한이 지났다면 보증서번호, 계약 종료자료, 사고일과 지연 경위를 준비해 HUG에 즉시 적용 약관과 접수 가능 여부를 확인해야 합니다.
이행청구가 접수되면 한 달 뒤 무조건 보증금이 지급되나요?
HUG는 보증채무이행청구서 접수일부터 1개월 이내 이행을 원칙으로 안내하지만 모든 사건의 실제 지급일이 자동으로 같아지는 것은 아닙니다. 이행심사, 추가서류, 임차권등기와 명도 등 필요한 조건이 남아 있으면 처리일정이 달라질 수 있으므로 담당센터의 심사상태를 확인해야 합니다.
공식 확인 근거
- 주택도시보증공사 · 전세보증금반환보증 약관 및 상담연락처: 계약 종료 후 1개월 미반환의 보증사고 기준, 사고 발생 후 1개월 이내 서면 통지, 사고일로부터 2개월 이내 이행청구와 청구서 접수 후 이행 기준을 확인했습니다. (확인일: 2026-08-27)
- 주택도시보증공사 · 전세보증금반환보증 사고 및 이행청구 안내: 사고유형별 청구방법, 주택임차권등기명령 결정문 제출 시 청구·심사 가능 기준, 기본·사고유형별 제출서류와 유의사항을 확인했습니다. (확인일: 2026-08-27)
- 주택도시보증공사 · 전세보증금반환보증 이행청구: 전자서식·원본·사진 제출 구분, 대위변제와 명도, 임차권등기 예외와 보증채무 제외사항을 확인했습니다. (확인일: 2026-08-27)
- 주택도시보증공사 · 전세보증금반환보증 보증이행 자주하는 질문: 보증사고일의 구체적 기준과 사고일로부터 2개월 이내 이행청구 신청기한을 확인했습니다. (확인일: 2026-08-27)
정보 이용 안내
이 글은 2026년 8월 27일의 HUG 공식 자료를 바탕으로 한 일반 정보입니다. 실제 보증사고일, 청구 가능 여부, 제출서류와 지급일정은 계약 종료 방식, 임차권등기 상태, 보증서 내용과 심사 과정에 따라 달라질 수 있으므로 최종 행동 전 주택도시보증공사의 최신 안내와 관할 관리센터를 확인하세요.
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