임대차계약 중도해지, 보증금 반환과 중개보수 부담

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임대차계약 중도해지, 보증금 반환과 중개보수 부담

임대차계약 기간 중 이사한다고 해서 보증금 반환일이 자동으로 앞당겨지는 것은 아닙니다. 최초 확정기간 계약이나 계약갱신요구권과 무관한 합의 재계약은 계약·법률상 해지사유가 없다면 임대인과 중도해지 조건을 합의해야 합니다.

묵시적 갱신 또는 계약갱신요구권 행사로 갱신된 주택임대차는 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 종료됩니다. 새 임차인을 구하거나 중개보수를 부담하는 책임은 기존 임차인에게 자동으로 생기지 않지만, 확정기간 계약의 조기 종료 조건으로 합의했다면 그 합의가 반환 시점과 부담액을 좌우합니다.

계약 유형별 종료일과 반환 시점

계약 유형별 종료일과 반환 시점

계약서에 적힌 기간만 보지 말고 현재 계약이 어떤 방식으로 유지되고 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 새 계약서를 작성했더라도 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신인지, 그 권리와 무관하게 당사자가 새 기간을 정한 재계약인지에 따라 중도해지 가능 여부가 달라집니다.

현재 계약 상태 종료 시점 새 임차인 판단
최초 확정기간 계약 만료일 또는 합의일 법정 구인 의무 없음
갱신요구권과 무관한 재계약 새 만료일 또는 합의일 합의 조건 확인
묵시적 갱신 통지 도달 후 3개월 법정 구인 의무 없음
갱신요구권에 따른 갱신 통지 도달 후 3개월 법정 구인 의무 없음
중도 합의해지 합의한 날짜 합의 조건 확인

최초 계약과 갱신요구권과 무관한 재계약: 전근이나 개인 사정만으로 임차인이 일방적으로 계약을 끝낼 수 있는 것은 아닙니다. 계약서에 중도해지권을 유보했거나 법률상 해지사유가 있는 경우가 아니라면 임대인과 종료일, 보증금 반환일, 비용 정산을 합의해야 합니다.

묵시적 갱신과 갱신요구권에 따른 갱신: 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있지만 즉시 종료되는 것은 아닙니다. 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 동안은 조기 종료 합의가 없는 한 차임 등 계약상 의무가 이어질 수 있습니다.

갱신 당시 새 계약서를 작성했다는 사실만으로 합의 재계약이 확정되지는 않습니다. 갱신요구권 행사 문자, 임대인의 답변, 새 계약서의 특약과 작성 경위를 함께 확인해야 합니다.

새 임차인 조건과 보증금 반환

임대차가 종료되면 임차인의 주택 인도의무와 임대인의 연체 차임 등을 공제한 나머지 보증금 반환의무는 원칙적으로 동시이행 관계입니다. 임차인은 주택을 비우는 것에 그치지 않고 임대인에게 인도 일정을 알리고 열쇠 반환 등 인도의 이행을 제공해야 보증금 반환 지체를 명확히 주장할 수 있습니다.

새 임차인의 계약 체결이나 보증금 입금은 법이 정한 자동 반환 조건이 아닙니다. 계약 만료일이나 법정 해지 효력 발생일이 왔고 임차인이 주택 인도를 제공했다면, 임대인이 새 임차인을 아직 구하지 못했다는 사정만으로 반환 시점을 임의로 늦추기 어렵습니다.

반대로 확정기간 중 임차인이 먼저 나가려는 상황에서는 임대인이 중도해지를 받아주는 조건으로 대체 임차인과의 계약 체결 또는 새 보증금 잔금 지급을 요구할 수 있습니다. 이 경우에는 “새 임차인이 구해지면”이라고만 쓰지 말고 계약 체결일, 잔금일, 기존 주택 인도일 중 어느 날 보증금을 반환할지 정해야 합니다.

주의할 점

기존 임차인은 새 임차인 후보를 소개하거나 집 보여주기에 협조할 수 있지만, 임대인의 권한 없이 새 임대차계약을 직접 체결하거나 보증금을 받아서는 안 됩니다. 대체 임차인 선정과 새 계약 체결 주체는 임대인임을 합의서에 분명히 적으세요.

중개보수 부담 판정

중개보수는 “먼저 나가겠다고 말한 사람”에게 자동 부과되는 비용이 아닙니다. 새 임대차의 중개를 누가 의뢰했는지, 기존 계약에 부담 특약이 있는지, 중도해지 합의에서 기존 임차인이 비용을 정산하기로 했는지를 나눠 봐야 합니다.

상황 기존 임차인 부담 확인할 자료
임대인이 새 계약 중개 의뢰 자동 부담 아님 중개의뢰·영수증
기존 임차인이 별도 중개 의뢰 약정에 따라 발생 가능 의뢰 내용·보수 약정
중도해지 조건으로 비용 정산 합의 합의한 범위 부담 합의서·지급 증빙
묵시적·갱신요구권 해지 해지만으로 자동 발생 안 함 갱신 경위·해지 통지

한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회가 소개한 사례에서는 임대인이 새 임차인과 계약하며 지출한 중개보수는 기존 임차인이 부담하기로 한 특별한 약정이 없는 한 기존 임차인이 부담할 성질의 것이 아니라고 정리했습니다. 확정기간 계약을 조기에 끝내기 위해 기존 임차인이 임대인의 새 계약 중개보수 일부를 정산하기로 합의할 수는 있지만, 이는 법정 자동부담이 아니라 중도해지 합의에 따른 부담입니다.

비용을 부담하기로 한다면 임대인이 실제 지급한 중개보수 중 얼마를 정산하는지, 최대 한도, 부가가치세 포함 여부, 영수증 확인 후 지급 여부를 적는 편이 안전합니다. 기존 임차인이 중개를 의뢰하지 않았고 지급약정도 없다면 임대인이나 중개업소에 청구 근거와 계산 내역을 서면으로 요청해야 합니다.

중도해지 합의서의 필수 조건

중도해지 합의서의 필수 조건

대법원은 당사자가 계약을 끝낼 의사는 같더라도 보증금 반환처럼 중요한 종료 조건이 해결되지 않았다면 합의해지가 성립했다고 쉽게 볼 수 없다고 판단했습니다. “나가도 된다”는 통화나 짧은 문자만 남기지 말고 다음 항목을 한 문서에 묶는 것이 안전합니다.

  1. 종료일과 인도 시각
    계약 종료일, 열쇠 인도 시각, 전출 예정일을 적습니다.
  2. 보증금 반환액과 지급일
    반환 원금, 공제 항목, 계좌와 지급 시점을 적습니다.
  3. 새 임차인 조건
    후보 소개인지 계약 체결인지, 잔금 납부까지 필요한지 구분합니다.
  4. 중개보수 정산
    새 계약의 의뢰 주체, 기존 임차인의 정산액 또는 상한, 영수증 제출 조건을 적습니다.
  5. 대체 임차인을 못 구한 경우
    합의 종료일을 유지할지, 기존 만료일까지 계약을 유지할지 정합니다.
  6. 마지막 정산
    차임·관리비·공과금·원상회복 범위와 확인 방법을 정합니다.

지금 할 일

  • 계약서와 갱신 당시 문자에서 현재 계약 유형을 확인합니다.
  • 해지 통지가 임대인에게 도달한 날짜를 증빙으로 남깁니다.
  • 보증금 반환일, 주택 인도일과 중개보수 정산 한도를 서면으로 확정합니다.

보증금 미반환 대응 순서

보증금 미반환 대응 순서

종료일이 지났는데 보증금이 반환되지 않으면 계약 종료 근거와 주택 인도의 이행제공 사실을 서면으로 남겨야 합니다. 문자만 보냈다면 내용증명 등으로 계약 유형, 해지 통지 도달일, 종료일, 반환 요청액, 인도 일시와 열쇠 전달 방법을 다시 특정할 수 있습니다.

  1. 종료 근거 정리
    계약서, 갱신요구·묵시적 갱신 자료, 중도해지 합의서를 모읍니다.
  2. 정산표 작성
    보증금 원금에서 연체 차임·관리비·합의된 공제액을 구분합니다.
  3. 인도 이행제공
    이사 완료일, 열쇠 전달 방법과 보증금 지급 계좌를 임대인에게 알립니다.
  4. 권리 보전 후 이사
    보증금을 받기 전에 전출해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 등기사항증명서에서 등기 완료를 확인한 뒤 이동합니다.
  5. 조정 또는 소송 검토
    종료일·공제액·중개보수 다툼은 임대차분쟁조정위원회 조정을 검토할 수 있습니다.

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금이 반환되지 않은 주택의 임차인이 관할 법원에 신청하는 절차입니다. 임차권등기가 완료되면 그 전에 취득한 대항력과 우선변제권은 이후 주택 인도와 주민등록을 옮겨도 유지되므로, 신청 접수만으로 판단하지 말고 등기 완료를 확인해야 합니다.

보증금 반환 없이 이사해야 하는 상황이라면 임차권등기명령 신청 서류와 등기 완료 확인 절차를 별도로 확인해야 합니다.

조정을 신청하기 전에는 계약서, 해지 통지와 도달 증빙, 보증금 정산표, 중개보수 영수증·특약, 주택 인도 이행제공 자료를 모아 두는 편이 좋습니다.

종료일·보증금·중개보수 분쟁을 조정할 때 계약서와 통지 증빙, 정산 내역을 준비해 관할 임대차분쟁조정위원회의 신청 가능 여부를 확인하세요. 임대차분쟁조정 신청 확인

자주 묻는 질문 (FAQ)

새 세입자를 못 구하면 만기 전 보증금을 받을 수 없나요?

최초 확정기간 계약이라면 임대인이 중도해지에 동의하지 않는 한 보증금 반환을 만기 전에 요구하기 어렵습니다. 다만 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권에 따른 갱신은 해지 통지 도달 후 3개월이 지나면 종료되므로 새 임차인 확보가 법정 종료 조건은 아닙니다.

묵시적 갱신 후 해지 통보하면 바로 이사해도 되나요?

임차인이 먼저 이사할 수는 있지만 임대차는 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 종료됩니다. 그 전에 조기 종료를 합의하지 않았다면 종료일까지 차임 등 계약상 의무가 이어지고 보증금 반환 시점도 즉시 앞당겨지지 않을 수 있습니다.

임대인이 중개보수를 보증금에서 바로 공제할 수 있나요?

기존 임차인의 명확한 부담 특약이나 중도해지 합의가 없다면 새 계약의 중개보수를 당연히 공제할 수 있다고 보기 어렵습니다. 공제에 동의하지 않는다면 부담 근거, 실제 지급 영수증과 계산 내역을 서면으로 요청하고 보증금 정산표에 이견을 남기세요.

계약갱신요구권을 써서 새 계약서를 작성해도 3개월 해지가 되나요?

계약갱신요구권 행사에 따라 갱신된 계약이라면 새 계약서 작성 여부와 관계없이 해지 통지 도달 후 3개월 규정이 적용됩니다. 반면 갱신요구권과 무관하게 당사자가 새 기간을 정한 재계약이라면 확정기간 계약으로 볼 수 있으므로 갱신 당시 문자, 임대인의 답변과 계약서 특약을 함께 확인해야 합니다.

보증금을 못 받은 채 전출신고를 해도 되나요?

보증금 미반환 상태에서 먼저 전출해야 한다면 임차권등기명령에 따른 등기 완료를 확인한 뒤 이동하는 것이 중요합니다. 임대차 종료 후 관할 법원에 신청할 수 있으며, 등기 완료 여부는 등기사항증명서에서 확인해야 합니다.

공식 확인 근거

정보 이용 안내

이 글은 2026년 8월 4일의 공식 자료를 바탕으로 한 일반 정보입니다. 실제 계약 종료일·보증금 반환액·중개보수 부담·권리 보전 결과는 계약 문구, 갱신 경위, 통지 도달일, 인도 이행제공, 증빙과 분쟁 처리 결과에 따라 달라질 수 있으므로 최종 행동 전 관련 기관의 최신 안내와 개별 법률 검토를 확인하세요.

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