2026년 주택 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율만 곱한 금액으로 끝나지 않습니다. 먼저 공시가격에 1세대 1주택은 43%·44%·45%, 그 밖의 주택은 60%를 적용해 산정 과세표준을 구한 뒤, 주택 과세표준상한액과 비교해 더 낮은 금액을 최종 과세표준으로 사용합니다. 그 다음 해당 주택의 재산세율을 적용해야 예상 세액을 계산할 수 있습니다.
따라서 직접 계산하려면 2026년 공시가격뿐 아니라 직전연도 공시가격과 재산세상 1세대 1주택 해당 여부가 필요합니다. 아래 예시는 재산세 본세, 재산세 도시지역분, 지방교육세를 계산하며 소방분 지역자원시설세, 개별 감면·세액공제, 지방자치단체 조례에 따른 세율 조정은 포함하지 않습니다.
계산 전에 확인할 값
- 2026년 해당 주택 공시가격
- 2025년 해당 주택 공시가격
- 2026년 6월 1일 기준 재산세상 1세대 1주택 해당 여부
- 재산세 도시지역분 적용 여부와 관할 지방자치단체 조례상 세율
- 전년 대비 증감액을 확인할 경우 2025년 실제 고지서의 같은 세목 금액
재산세 공정시장가액비율
2026년 주택 공정시장가액비율은 그 밖의 주택이 60%이고, 재산세상 1세대 1주택은 공시가격 구간에 따라 43%·44%·45%입니다. 이 비율은 재산세율이 아니라 공시가격에서 과세표준을 산정할 때 사용하는 비율입니다.
- 1세대 1주택·공시가격 3억원 이하: 43%
- 1세대 1주택·3억원 초과 6억원 이하: 44%
- 1세대 1주택·6억원 초과: 45%
- 그 밖의 주택: 60%
2026년 43%·44%·45% 적용 기준은 2026년 5월 29일 개정된 지방세법 시행령이 6월 1일부터 시행되면서 2026년도 납세의무가 성립하는 재산세에 적용됐습니다. 공시가격이 9억원을 초과하더라도 재산세상 1세대 1주택으로 인정되면 공정시장가액비율은 45%를 적용할 수 있지만, 1세대 1주택 특례세율은 공시가격 9억원 이하 주택에 한정됩니다.
과세표준상한 계산
주택은 현재 공시가격으로 산정한 과세표준이 과세표준상한액보다 크면 과세표준상한액을 사용합니다. 2026년 계산에서는 직전연도 공시가격에도 2026년 과세기준일 현재 해당 주택에 적용되는 공정시장가액비율을 곱하며, 과세표준상한율은 5%입니다.
① 2026년 산정 과세표준: 2026년 공시가격 × 2026년 적용 공정시장가액비율
② 직전연도 과세표준 상당액: 2025년 공시가격 × 2026년 과세기준일 현재 해당 주택에 적용되는 공정시장가액비율
③ 과세표준상한액: 직전연도 과세표준 상당액 + (2026년 산정 과세표준 × 5%)
④ 최종 과세표준: 2026년 산정 과세표준과 과세표준상한액 중 더 작은 금액
직전연도 시가표준액이 없는 주택은 시행령에 따라 해당 연도의 시가표준액을 사용해 직전연도 과세표준 상당액을 계산합니다.
과거 주택 세부담상한과 구분
과세표준상한율 5%는 재산세액이 전년보다 5%까지만 오른다는 뜻이 아닙니다. 현행 지방세법 제122조의 세 부담 상한은 주택에는 적용하지 않으므로 과거의 주택 105%·110%·130% 세부담상한을 2026년 주택 재산세에 적용하면 안 됩니다.
지방세법 제110조 과세표준 확인 · 지방세법 시행령 제109조의2 확인 · 지방세법 제122조 세 부담의 상한 확인
주택 재산세율과 세목
최종 과세표준이 정해지면 주택 재산세율을 적용합니다. 공시가격 9억원 이하의 재산세상 1세대 1주택은 특례세율을 적용할 수 있고, 그 밖의 주택은 일반 주택세율을 적용합니다.
| 과세표준 | 일반 주택 | 9억원 이하 1주택 특례 |
|---|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6천만원 초과 1억5천만원 이하 | 60,000원 + 초과분 × 0.15% | 30,000원 + 초과분 × 0.1% |
| 1억5천만원 초과 3억원 이하 | 195,000원 + 초과분 × 0.25% | 120,000원 + 초과분 × 0.2% |
| 3억원 초과 | 570,000원 + 초과분 × 0.4% | 420,000원 + 초과분 × 0.35% |
재산세 도시지역분 적용대상 지역에서는 법정 계산식상 과세표준에 0.14%를 적용한 세액이 더해질 수 있습니다. 다만 지방자치단체는 해당 연도 도시지역분 세율을 조례로 0.23% 이하 범위에서 다르게 정할 수 있으므로 실제 계산에는 고지서나 관할 조례의 세율을 우선해야 합니다.
지방교육세는 납부해야 할 재산세액 중 재산세 도시지역분을 제외한 금액의 20%입니다. 아래 예시는 법정 특례세율과 도시지역분 0.14%를 적용한 경우이며, 소방분 지역자원시설세나 개별 감면은 포함하지 않습니다.
일반 주택 재산세율 확인 · 1세대 1주택 특례세율 확인 · 재산세 도시지역분 확인 · 지방교육세 확인
재산세 계산 예시
예를 들어 2026년 공시가격 6억원, 2025년 공시가격 5억원인 재산세상 1세대 1주택을 가정하겠습니다. 공시가격이 9억원 이하이므로 1세대 1주택 특례세율을 적용하고, 재산세 도시지역분 세율은 0.14%, 다른 감면은 없는 예시입니다.
1단계 산정 과세표준: 6억원 × 44% = 2억6,400만원
2단계 직전연도 과세표준 상당액: 5억원 × 44% = 2억2,000만원
3단계 과세표준상한액: 2억2,000만원 + (2억6,400만원 × 5%) = 2억3,320만원
4단계 최종 과세표준: 2억6,400만원과 2억3,320만원 중 작은 2억3,320만원
5단계 재산세 본세: 120,000원 + (2억3,320만원 - 1억5,000만원) × 0.2% = 286,400원
6단계 재산세 도시지역분: 2억3,320만원 × 0.14% = 326,480원
7단계 지방교육세: 286,400원 × 20% = 57,280원
| 항목 | 상한 미반영 | 상한 반영 |
|---|---|---|
| 과세표준 | 264,000,000원 | 233,200,000원 |
| 재산세 본세 | 348,000원 | 286,400원 |
| 도시지역분 | 369,600원 | 326,480원 |
| 지방교육세 | 69,600원 | 57,280원 |
| 예시 세목 합계 | 787,200원 | 670,160원 |
이 예시에서는 과세표준상한을 반영하면 위 세 세목의 합계가 670,160원으로, 상한을 무시하고 계산한 787,200원보다 117,040원 낮습니다. 이 670,160원은 소방분 지역자원시설세, 감면·공제 등을 제외한 예시 합계이므로 실제 고지서 총액과 동일하다고 단정하면 안 됩니다.
전년 대비 증감액 계산
전년 대비 실제 추가 부담액은 두 연도의 비교 범위를 같게 맞춘 뒤 계산해야 합니다. 가장 단순한 방법은 2026년 고지서에서 비교하려는 세목 합계를 구하고, 2025년 고지서의 동일 세목 합계를 빼는 것입니다.
전년 대비 증감액 = 2026년 동일 세목 합계 - 2025년 동일 세목 합계
2026년 예상액만 있는 시점이라면 예상액과 2025년 실제 고지액을 비교할 수 있지만, 감면·조례상 세율·도시지역분 적용 여부가 달라졌다면 단순 차액을 공시가격 상승분만의 효과로 해석해서는 안 됩니다.
공시가격·고지서 확인
계산의 첫 입력값인 주택 공시가격은 한국부동산원 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다. 공동주택은 공동주택 공시가격 열람, 단독주택은 개별주택 또는 표준주택 공시가격 열람 메뉴를 사용해 2026년 값과 직전연도 값을 각각 확인하세요.
최종 납부액은 관할 지방자치단체가 발급한 재산세 고지서의 과세표준, 적용 세율, 재산세 본세, 도시지역분, 지방교육세와 함께 부과된 다른 세목을 기준으로 검산하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 공시가격 9억원을 넘는 1주택도 공정시장가액비율 45%를 적용하나요?
A1. 재산세상 1세대 1주택으로 인정되면 2026년 공정시장가액비율 45% 적용 대상에 9억원 초과 주택도 포함됩니다. 다만 1세대 1주택 특례세율은 공시가격 9억원 이하 주택에만 적용되므로 두 기준을 구분해야 합니다.
Q2. 주택 세부담상한 105%·110%·130%는 2026년에도 적용되나요?
A2. 적용되지 않습니다. 현행 지방세법 제122조의 세 부담 상한은 주택에 적용하지 않으며, 주택은 제110조의 과세표준상한을 먼저 확인해야 합니다.
Q3. 재산세 도시지역분은 항상 0.14%인가요?
A3. 항상 0.14%로 고정되는 것은 아닙니다. 법정 계산식은 과세표준의 0.14%이지만 지방자치단체가 해당 연도 세율을 조례로 0.23% 이하 범위에서 다르게 정할 수 있으므로 실제 고지서나 관할 조례를 확인해야 합니다.
Q4. 주택 재산세는 언제 납부하나요?
A4. 원칙적으로 연 세액의 절반은 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 절반은 9월 16일부터 9월 30일까지 납부합니다. 연간 부과 세액이 20만원 이하이면 지방자치단체 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과·징수할 수 있습니다.
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