부동산 세금 계산에서 먼저 나눠야 할 것은 취득 단계의 취득세와 매도 단계의 양도소득세입니다. 취득세는 취득가액·취득 후 주택 수·조정대상지역·감면 여부가, 양도소득세는 양도가액·취득가액·필요경비·보유 및 거주기간·주택 수가 결과를 바꿉니다. 취득세는 위택스 신고 단계에서, 양도소득세는 홈택스 모의계산에서 같은 입력값으로 다시 검산하는 것이 안전합니다.
2026년에는 생애최초 주택 취득세 감면 한도와 다주택자 양도소득세 중과 적용 상태를 과거 기준으로 보면 오류가 생길 수 있습니다. 아래 순서대로 입력값을 정리한 뒤 세율·감면·중과 여부를 판정하고 공식 화면에서 최종 예상세액을 확인하세요.
2026년 계산에서 먼저 확인할 변경점
- 생애최초 주택 취득세 감면은 현행법상 과거의 부부합산 소득 7천만원 이하 요건으로 판정하지 않습니다. 12억원 이하 주택, 본인·배우자의 주택 소유 이력, 거주 목적 등 현재 요건을 확인합니다.
- 다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일까지의 양도분을 끝으로 종료됐습니다. 다만 5월 9일까지 정식 매매계약과 계약금 지급이 확인되는 거래에는 국세청이 안내한 4개월 또는 6개월 경과조치가 있을 수 있습니다.
부동산 세금 계산기 입력값
두 세금은 같은 주택을 대상으로 하더라도 입력값이 다릅니다. 계산기를 열기 전에 계약서와 취득·양도 관련 증빙에서 아래 항목을 먼저 맞추면 계산 결과가 달라지는 원인을 찾기 쉽습니다.
| 세금 | 필수 입력값 | 먼저 판정할 조건 |
|---|---|---|
| 취득세 | 취득가액, 취득일, 취득 후 주택 수, 전용면적 | 조정대상지역, 일시적 2주택, 생애최초 감면 |
| 양도소득세 | 양도가액, 취득가액, 필요경비, 취득·양도일 | 1세대 1주택 비과세, 보유·거주기간, 다주택 중과 |
사설 계산기와 공식 계산 결과가 다르면 세율부터 바꾸지 말고 주택 수, 조정대상지역, 감면·비과세 선택, 필요경비가 같은 값으로 입력됐는지부터 비교하세요.
취득세 계산과 감면
주택을 유상취득할 때 중과 대상이 아니라면 취득당시가액 6억원 이하는 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 법정 산식에 따른 1~3%, 9억원 초과는 3%의 취득세율을 적용합니다. 6억원 초과 9억원 이하 구간은
(취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 - 3) × 1/100으로 계산하고, 세율은 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 계산합니다.
계산 예시: 중과·감면 대상이 아닌 7억5천만원 주택은 (7.5 × 2 ÷ 3 - 3)% = 2%이므로 취득세 본세가 1,500만원입니다. 지방교육세는 이 조건에서 150만원입니다. 전용 84㎡ 아파트로서 농어촌특별세법상 서민주택 비과세 요건까지 충족해 농어촌특별세가 0원이라고 가정하면, 취득세·지방교육세·농어촌특별세 합계는 1,650만원입니다. 전용면적·부속토지 등 농어촌특별세 비과세 요건을 충족하지 않으면 농어촌특별세가 추가될 수 있습니다.
다주택 취득은 별도 판정이 필요합니다. 조정대상지역의 2주택 또는 비조정대상지역의 3주택 취득은 8%, 조정대상지역의 3주택 이상 또는 비조정대상지역의 4주택 이상 취득은 12% 세율 대상이 될 수 있습니다. 대통령령상 일시적 2주택 등 중과 제외 사유가 있으면 결과가 달라집니다.
생애최초 주택 취득세 감면은 취득자가 대한민국 국민인 성년자로서 원칙적으로 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없고, 본인이 거주할 목적으로 취득당시가액 12억원 이하 주택을 유상취득하는 경우를 중심으로 판단합니다. 법정 예외에 해당하는 과거 주택 소유 이력은 별도로 확인해야 하며, 일반 대상 주택은 최대 200만원, 법 제36조의3 제1항 제1호의 일부 소형주택·인구감소지역 주택은 최대 300만원까지 감면될 수 있습니다.
취득세 기본세율은 국가법령정보센터 지방세법 제11조, 다주택 중과는 지방세법 제13조의2, 생애최초 감면은 지방세특례제한법 제36조의3에서 확인할 수 있습니다.
지방교육세 계산 근거는 지방세법 제151조, 농어촌특별세 비과세 여부는 농어촌특별세법 제4조에서 확인할 수 있습니다. 실제 신고 단계에서는 위택스에서 적용 세율과 감면 반영 여부를 다시 확인하세요.
양도소득세 계산 순서
양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 적용 가능한 장기보유특별공제와 양도소득기본공제를 반영해 과세표준을 계산한 뒤 세율을 적용합니다. 국세청 안내상 양도소득기본공제는 250만원이며, 필요경비에는 인정 요건을 충족한 설비비·개량비, 자본적지출액, 양도비 등이 포함될 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세와 고가주택 계산, 보유기간이 짧은 주택, 다주택 중과는 일반 계산과 결과가 달라질 수 있습니다. 따라서 매도가와 매수가만 입력한 간이 계산값을 신고세액으로 확정하지 말고 보유·거주기간과 주택 수까지 같은 조건으로 넣어야 합니다.
국세청이 공개한 중과 비교 사례는 양도가액 20억원, 취득가액 10억원, 15년 보유, 필요경비 없음이라는 동일 조건에서 중과 적용 여부가 세액을 얼마나 바꾸는지 보여줍니다.
| 국세청 예시 조건 | 장기보유특별공제 | 양도소득세 산출세액 |
|---|---|---|
| 중과 유예 적용 | 3억원 | 2억5,701만원 |
| 2주택 중과 적용 | 미적용 | 5억8,251만원 |
| 3주택 중과 적용 | 미적용 | 6억8,226만원 |
표의 금액은 국세청이 제시한 양도소득세 산출세액 비교값이며 지방소득세를 합한 최종 납부총액을 뜻하지 않습니다. 중과 대상인 조정대상지역 주택은 2주택자의 경우 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되고 장기보유특별공제가 배제될 수 있어 먼저 중과 대상 여부를 판정해야 합니다.
양도가액·취득가액·필요경비·장기보유특별공제·기본공제의 계산 흐름은 국세청 양도소득세 세액계산 흐름에서 확인할 수 있습니다.
다주택 중과 경과조치
다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일까지 양도하는 분에 적용됐고 이후에는 원칙적으로 중과 규정이 다시 적용됩니다. 다만 2026년 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙되면 계약일부터 일정 기간 안에 잔금청산 또는 등기접수를 완료한 거래는 중과 유예 경과조치를 받을 수 있습니다.
- 강남구·서초구·송파구·용산구 소재 주택: 계약일부터 4개월 이내
- 그 밖의 조정대상지역 소재 주택: 계약일부터 6개월 이내
국세청은 가계약이나 토지거래허가 전 사전거래 약정만으로는 계약 요건을 충족한 것으로 보지 않고, 정식 계약과 계약금 지급 사실을 증빙하도록 안내합니다. 세부 사례와 중과 자가진단 경로는 국세청 다주택 중과유예 종료 안내에서 확인할 수 있습니다.
공식 계산기와 신고기한
계산을 마쳤다면 같은 입력값으로 공식 화면에서 다시 검산하세요. 홈택스·손택스는 양도소득세 비과세·중과세 자가진단과 모의계산을 제공하고 있으며, 취득세는 위택스 신고 단계에서 적용 세율과 감면 반영 여부를 확인할 수 있습니다.
- 계약서에서 취득가액·양도가액과 취득일·양도일을 확인합니다.
- 취득세는 취득 후 주택 수, 조정대상지역, 전용면적, 생애최초 감면 여부를 맞춥니다.
- 양도소득세는 필요경비 증빙, 보유·거주기간, 비과세와 다주택 중과 여부를 맞춥니다.
- 공식 계산 결과와 다른 계산기 결과가 다르면 입력값과 적용 특례부터 비교합니다.
일반적인 유상취득의 취득세는 원칙적으로 취득일부터 60일 이내 신고·납부해야 합니다. 부동산 양도소득세 예정신고·납부는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내가 기본이며, 취득 유형이나 개별 거래의 법정 기산점이 다른 경우에는 해당 규정을 우선합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 생애최초 주택 취득세 감면에 소득 7천만원 기준이 있나요?
A1. 2026년 8월 현재 생애최초 주택 취득세 감면을 과거의 부부합산 소득 7천만원 이하 요건으로 판정하지 않습니다. 현행 지방세특례제한법 제36조의3의 12억원 이하 주택, 주택 소유 이력, 거주 목적과 감면 대상 주택 유형을 확인해야 합니다.
Q2. 2026년 5월 9일까지 계약하면 다주택 중과 유예가 자동 적용되나요?
A2. 자동 적용되는 것은 아닙니다. 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하고 계약금 지급 사실이 증빙되어야 하며, 강남·서초·송파·용산구는 계약일부터 4개월, 그 밖의 조정대상지역은 6개월 안에 잔금청산 또는 등기접수 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.
Q3. 리모델링 비용은 모두 양도소득세 필요경비로 넣을 수 있나요?
A3. 모든 수선비를 필요경비로 넣을 수 있는 것은 아닙니다. 국세청 안내상 설비비·개량비, 자본적지출액, 양도비 등 인정 범위와 증빙을 확인해야 하며, 홈택스 상세입력 화면에서 해당 필요경비 구분과 증빙 내용을 맞춰 입력하는 것이 좋습니다.
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