전월세 전환율 계산은 월세로 바뀌는 보증금 차액 × 연 전환율 ÷ 12로 하면 됩니다. 예를 들어 전세보증금 4억 원을 보증금 2억 원의 반전세로 바꾸고 연 4.75%를 적용하면 월차임 산식 결과는 791,666.66…원입니다. 2026년 8월 9일 확인 기준 한국은행 기준금리는 연 2.75%이고, 주택임대차보호법상 보증금을 월차임으로 전환할 때 적용되는 법정 산정률 상한은 연 4.75%입니다.
여기서 구분할 숫자는 세 가지입니다. 법이 정한 월차임 전환 산정률 상한, 실제 보증금·월세 조건으로 역산한 개별 계약의 전환율, 지역·주택유형별 거래를 통계로 보여주는 시장 전월세전환율은 같은 숫자가 아닙니다. 이 글에서는 먼저 월세를 계산하고, 제시받은 월세를 다시 연 전환율로 역산한 뒤, 법정 상한이 적용되는 경우인지 확인하는 순서로 정리합니다.
전월세 전환율 계산 방법: 보증금 차액 × 연 전환율 ÷ 12
계산 대상은 기존 전세보증금 전액이 아니라 월세로 전환되는 보증금 차액입니다. 전환율은 연 기준이므로 연간 월차임 환산액을 구한 뒤 12개월로 나눕니다.
| 입력값 | 예시 값 | 확인 위치 |
|---|---|---|
| 기존 전세보증금 | 4억 원 | 기존 임대차계약서 |
| 변경 후 보증금 | 2억 원 | 변경·갱신 계약 조건 |
| 적용 연 전환율 | 4.75% | 계약 조건 또는 법정 상한 |
1단계 — 보증금 차액: 4억 원 − 2억 원 = 2억 원
2단계 — 연간 월차임 환산액: 2억 원 × 4.75% = 950만 원
3단계 — 월차임: 950만 원 ÷ 12 = 791,666.66…원
계산 결과
산식 결과는 월 791,666.66…원입니다. 법정 상한을 검산하는 경우 법은 산정된 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 정하고 있으므로, 원 단위 계약금액으로 표시한다면 이 예시에서는 월 791,666원을 넘지 않는 금액이 산식상 상한 범위에 들어갑니다.
전환율이 1%p 달라질 때 월세가 얼마나 변하는지도 같은 식으로 확인할 수 있습니다. 보증금 차액 1억 원당 연 전환율 1%p 차이는 월 약 83,333.33원이고, 보증금 차액 2억 원에서 0.25%p 차이는 월 약 41,666.66원입니다.
제시받은 월세에서 전월세 전환율 역산하는 공식
월세가 먼저 제시됐다면 연 전환율(%) = 월세 × 12 ÷ 보증금 차액 × 100으로 역산할 수 있습니다. 보증금 차액이 2억 원인데 월세가 80만 원이라면 80만 원 × 12 ÷ 2억 원 × 100 = 연 4.8%입니다.
| 제시 월세 | 역산 전환율 | 연 4.75%와 비교 |
|---|---|---|
| 75만 원 | 4.50% | 이내 |
| 79만 원 | 4.74% | 이내 |
| 80만 원 | 4.80% | 초과 |
다만 마지막 열의 비교는 주택임대차보호법 제7조의2가 적용되는 보증금의 월차임 전환을 전제로 한 계산입니다. 단순히 시장에서 체결된 모든 보증부월세 계약에 연 4.75%라는 일률적인 상한이 적용된다는 뜻은 아닙니다.
법정 월차임 전환 산정률: 2026년 8월 확인 기준 연 4.75%
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때 전환되는 금액에 적용할 비율을 두 기준 중 낮은 값으로 제한합니다. 주택임대차보호법 시행령 제9조에 따르면 첫 번째 기준은 연 10%, 두 번째 기준은 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값입니다.
한국은행은 2026년 7월 16일 기준금리를 연 2.50%에서 연 2.75%로 인상했습니다. 따라서 2026년 8월 9일 현재는 연 10%와 2.75% + 2% = 연 4.75% 중 낮은 연 4.75%가 법정 월차임 전환 산정률 상한입니다. 기준금리가 다시 바뀌면 이 값도 다시 계산해야 합니다.
연 4.75%를 모든 신규 월세계약에 그대로 적용하면 안 됩니다
주택임대차보호법 제7조의2의 문언은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우를 대상으로 합니다. 따라서 현재 확인한 연 4.75%는 이런 보증금→월차임 전환 상황에서의 산정률 상한으로 이해해야 하며, 새 계약에서 처음부터 정한 모든 보증금·월세 조합을 일률적으로 4.75% 이하로 제한하는 일반적인 시장 전환율 기준으로 사용하면 안 됩니다.
반대로 시장 전월세전환율은 실제 임대차 시장의 보증금과 월세 관계를 통계적으로 환산한 값입니다. 시장 수준을 비교할 때 활용할 수 있지만, 그 통계값 자체가 주택임대차보호법 제7조의2의 법정 상한을 대신하지는 않습니다.
계약서에서 보증금·월세·기준금리를 순서대로 검산하세요
- 보증금 차액 확인: 기존 보증금에서 변경 후 보증금을 빼 실제 월세로 전환되는 금액을 구합니다.
- 월세 계산 또는 역산: 보증금 차액 × 연 전환율 ÷ 12로 월세를 계산하거나, 월세 × 12 ÷ 보증금 차액 × 100으로 실제 연 전환율을 구합니다.
- 법정 상한 적용 여부 확인: 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환하는 상황이라면 계약 검토 시점의 한국은행 기준금리와 주택임대차보호법 제7조의2·시행령 제9조를 확인합니다.
계산 결과가 법정 상한에 매우 가깝다면 반올림한 비율만 비교하지 말고 실제 보증금 차액과 월세 원 단위 금액으로 다시 역산하세요. 표시용 전환율을 4.75%로 적더라도 실제 월세를 넣어 계산한 값이 상한을 넘으면 결과가 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 반전세도 같은 전월세 전환율 공식을 쓰나요?
A1. 네. 기존 전세보증금에서 반전세로 남길 보증금을 뺀 차액을 기준으로 월세를 계산합니다. 보증금 전액에 전환율을 곱하는 것이 아니라 월세로 바뀌는 금액만 계산에 넣습니다.
Q2. 2026년 8월 법정 전월세 전환율은 몇 %인가요?
A2. 2026년 8월 9일 확인 기준 연 4.75%입니다. 한국은행 기준금리 2.75%에 시행령상 2%를 더한 4.75%와 연 10% 중 낮은 값이며, 이후 기준금리가 바뀌면 다시 계산해야 합니다.
Q3. 신규 월세계약도 4.75%를 넘으면 바로 법 위반인가요?
A3. 그렇게 단정하면 안 됩니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환하는 경우의 산정률을 제한하므로, 신규 계약에서 처음부터 정한 보증금·월세 조건은 같은 방식으로 일률 판단하지 않는 것이 안전합니다.
Q4. 계산값이 791,666.66…원이면 791,667원으로 받아도 되나요?
A4. 법정 상한을 검산하는 상황이라면 주의해야 합니다. 법은 산정된 월차임 범위를 초과하지 못하도록 정하고 있으므로, 이 예시에서는 791,667원이 산식 결과보다 약 0.33원 높습니다. 상한에 맞출 목적이라면 원 단위 금액까지 실제 산식으로 확인하는 편이 안전합니다.
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