주택 월세 수입 세금 신고는 먼저 2025년 귀속 월세가 과세대상인지 확인한 뒤 신고방식을 정하는 순서로 보면 됩니다. 과세대상 판정에 쓰는 주택 수는 본인과 배우자의 주택을 합산하며, 국내 기준시가 12억원 이하 1주택의 월세는 비과세입니다. 반면 기준시가 12억원 초과 1주택이나 국외주택의 월세, 2주택 이상 소유자의 월세는 과세대상입니다.
과세대상이라면 그다음 본인에게 귀속되는 주택임대 총수입금액을 확인합니다. 연 2천만원 이하는 비과세 기준이 아니라 종합과세와 14% 분리과세 중 선택할 수 있는 기준입니다. 2025년 귀속 종합소득세의 일반 신고기한은 2026년 6월 1일까지였으므로, 2026년 8월 11일 현재 별도의 신고기한 연장이 적용된 경우가 아니라면 미신고자는 기한후신고 경로를 확인해야 합니다.
주택 월세 수입 신고 대상
2025년 귀속 과세대상은 부부 합산 보유 주택 수를 기준으로 판단합니다. 월세와 보증금은 과세요건이 다르므로 같은 기준으로 묶어 판단하면 안 됩니다.
| 부부 합산 주택 수 | 월세 | 보증금·전세금 |
|---|---|---|
| 1주택 | 국내 기준시가 12억원 이하는 비과세. 12억원 초과 또는 국외주택은 과세 | 2025년 귀속은 비과세 |
| 2주택 | 모든 월세 수입 과세 | 2025년 귀속은 비과세 |
| 3주택 이상 | 모든 월세 수입 과세 | 비소형주택 3채 이상이면서 해당 보증금 합계가 3억원을 초과하면 간주임대료 과세 |
보증금 간주임대료를 판단할 때 소형주택은 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택을 말합니다. 이 소형주택 제외 기준은 보증금 간주임대료 계산에 적용되는 것이므로, 소형주택에서 받은 월세까지 자동으로 비과세되는 것은 아닙니다.
공동명의 주택 수 계산
공동소유 주택은 원칙적으로 지분이 가장 큰 사람의 주택 수에 포함합니다. 다만 소수지분자라도 해당 주택에서 본인 지분에 귀속되는 연간 임대수입이 600만원 이상이거나, 기준시가 12억원 초과 주택의 지분을 30% 초과해 보유하면 그 사람의 주택 수에도 가산될 수 있습니다. 부부가 같은 주택을 공동소유해 그 주택이 두 사람 모두의 주택 수에 가산되는 경우에는 지분이 더 큰 배우자, 지분이 같으면 부부가 합의한 한 사람의 주택으로 계산합니다.
2026년 귀속 규정은 이번 신고와 구분
기준시가 12억원 초과 고가주택 2채를 보유하고 그 주택의 보증금 등의 합계가 12억원을 초과하는 경우 간주임대료 과세대상에 포함하는 규정은 2026년 귀속부터 적용됩니다. 2026년에 신고하는 2025년 귀속분에는 적용하지 않습니다.
분리과세·종합과세 선택
주택 수는 부부 합산으로 판정하지만, 주택임대 총수입금액 2천만원 기준은 납세자 개인별 수입금액을 기준으로 봅니다. 본인의 월세와 과세대상 간주임대료를 합한 주택임대 총수입금액이 연 2천만원 이하이면 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있고, 2천만원을 초과하면 다른 종합과세 대상 소득과 합산해 신고합니다.
| 비교 항목 | 분리과세 | 종합과세 |
|---|---|---|
| 적용 범위 | 총수입금액 2천만원 이하에서 선택 | 2천만원 이하 선택 가능, 초과 시 적용 |
| 세율 | 14% | 다른 종합소득과 합산해 6~45% |
| 필요경비 | 등록요건 충족 60%, 그 외 50% | 장부의 실제 경비 또는 적용 가능한 경비율 |
| 분리과세 공제 | 다른 종합소득금액 2천만원 이하이면 등록 400만원, 그 외 200만원 | 해당 없음 |
분리과세에서 등록임대주택의 60% 필요경비율과 400만원 공제를 적용하려면 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않는 등 국세청이 안내하는 등록임대주택 요건을 충족해야 합니다. 단순히 임대사업자라는 명칭만으로 60%와 400만원을 적용하면 안 됩니다.
분리과세 계산 예시
2025년 주택임대 총수입금액이 2,000만원이고 등록임대주택 요건을 충족하지 않으며, 분리과세 주택임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하라고 가정하겠습니다.
필요경비: 2,000만원 × 50% = 1,000만원
과세표준: 2,000만원 - 1,000만원 - 공제 200만원 = 800만원
산출세액: 800만원 × 14% = 112만원
112만원은 위 조건만 반영한 분리과세 소득세 산출세액 예시입니다. 실제 결정세액과 개인지방소득세는 본인의 다른 소득, 공제·감면, 신고 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
어느 방식이 유리한지는 다른 종합소득의 규모와 실제 필요경비에 따라 달라집니다. 국세청은 홈택스에서 2025년 주택임대소득의 종합과세·분리과세 예상세액을 비교할 수 있는 모의계산 서비스를 안내하고 있으므로, 같은 입력값으로 두 방식을 비교한 뒤 선택하는 것이 안전합니다.
국세청 주택임대소득 분리과세 기준 확인 · 홈택스 종합·분리과세 예상세액 비교
신고 전 준비자료
신고 화면에 들어가기 전에 2025년 1월 1일부터 12월 31일까지의 임대 현황과 본인의 다른 소득을 맞춰 두면 과세방식과 입력금액을 확인하기 쉽습니다.
- 본인과 배우자의 2025년 보유 주택 수, 주택별 기준시가와 공동소유 지분
- 주택별 임대기간·월세·보증금을 확인할 임대차계약서와 수입내역
- 3주택 이상이면 보증금 간주임대료 대상 주택과 소형주택 해당 여부
- 국세청 종합소득세 신고안내문과 사업장현황신고를 했다면 그 신고 내용
- 등록임대주택이면 지자체·세무서 등록 상태와 임대료 증액 조건
- 분리과세와 종합과세 비교에 필요한 근로·사업·연금 등 다른 종합소득 자료
과세대상에 해당해도 필요경비와 공제금액을 차감한 뒤 납부할 주택임대소득 관련 소득세가 없을 수 있습니다. 따라서 월세가 있다는 사실만으로 세액을 미리 단정하지 말고 신고 화면에서 본인 조건으로 계산해야 합니다.
홈택스 신고 순서
2025년 귀속분을 아직 신고하지 않았다면 현재는 본인의 신고안내 유형을 확인한 뒤 기한후신고 가능 경로로 진행하는 것이 핵심입니다.
- 과세대상 확인: 부부 합산 주택 수, 1주택의 기준시가 12억원 기준, 월세와 보증금 과세요건을 구분합니다.
- 총수입금액 정리: 본인에게 귀속되는 2025년 월세와 과세대상 간주임대료를 합산합니다.
- 과세방식 결정: 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하이면 종합과세와 분리과세를 비교하고, 초과하면 종합과세로 신고합니다.
- 홈택스 신고서 작성: 종합소득세 신고에서 본인에게 표시되는 신고유형과 기한후신고 메뉴를 확인하고 수입금액·필요경비·공제 내용을 검토합니다.
- 접수와 지방소득세 확인: 국세 신고서 제출과 접수 결과를 확인한 뒤 개인지방소득세 신고·납부까지 이어서 확인합니다.
종합소득세의 일반 신고기간은 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지이며, 신고기한이 토요일이나 공휴일이면 다음 날까지 신고할 수 있습니다. 이에 따라 2025년 귀속 종합소득세의 일반 신고기한은 2026년 6월 1일까지였고, 성실신고확인서 제출자는 2026년 6월 30일까지였습니다.
기한후신고와 지방소득세
2026년 8월 11일 현재 2025년 귀속 종합소득세의 일반 신고기한은 지났습니다. 별도의 신고기한 연장이 적용된 경우가 아니라면 아직 신고하지 않은 사람은 다음 정기신고까지 기다리지 말고 기한후신고 경로를 확인해야 합니다. 국세청 참고자료실에는 2025년 귀속 분리과세 주택임대용 홈택스·손택스 기한후신고 매뉴얼이 공개되어 있습니다.
국세청이 일부 세정지원 대상자의 2025년 귀속 종합소득세 납부기한을 2026년 8월 31일까지 직권연장한 경우가 있지만, 이것이 일반 신고기한을 8월 31일로 바꾼 것은 아닙니다. 본인의 납부기한 연장 대상 여부는 홈택스 안내에서 따로 확인해야 합니다.
기한을 넘기면 무신고·납부지연 등에 따른 가산세가 적용될 수 있으므로 정확한 금액은 홈택스 신고 결과와 본인의 신고·납부 시점으로 확인하는 것이 안전합니다. 종합소득세를 신고한 뒤 개인지방소득세도 확인해야 하며, 홈택스에서 소득세 신고를 제출하면 위택스로 신고내용이 연계되는 방식이 제공됩니다.
자주 묻는 질문
Q1. 월세 수입이 연 2천만원 이하이면 신고하지 않아도 되나요?
A1. 그렇지 않습니다. 2천만원은 비과세 기준이 아니라 이미 과세대상인 주택임대소득의 과세방식을 선택하는 기준입니다. 먼저 주택 수 등으로 과세대상인지 확인하고, 과세대상이면서 총수입금액이 2천만원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 선택합니다. 필요경비와 공제 적용 결과 납부세액이 없을 수는 있습니다.
Q2. 2주택인데 2025년에 전세보증금만 받았다면 과세되나요?
A2. 2025년 귀속은 2주택자의 보증금·전세금이 주택임대소득 과세대상이 아닙니다. 다만 2026년 귀속부터는 기준시가 12억원 초과 고가주택 2채를 보유하고 해당 보증금 등의 합계가 12억원을 초과하는 경우 간주임대료 과세대상에 포함되므로 귀속연도를 구분해야 합니다.
Q3. 전용면적 40㎡ 이하 소형주택이면 월세도 비과세인가요?
A3. 아닙니다. 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하라는 소형주택 기준은 보증금 간주임대료를 판단할 때 적용되는 주택 수 제외 기준입니다. 월세는 해당 소형주택이라는 이유만으로 비과세되지 않습니다.
Q4. 공동명의 주택은 공동소유자 모두의 주택 수에 들어가나요?
A4. 항상 그렇지는 않습니다. 원칙적으로 최다지분자의 주택으로 계산하지만, 소수지분자의 귀속 임대수입이 연 600만원 이상이거나 기준시가 12억원 초과 주택의 지분을 30% 초과해 보유하는 경우에는 소수지분자의 주택 수에도 가산될 수 있습니다. 부부가 같은 주택을 공동소유해 양쪽 모두에 가산되는 경우에는 국세청이 안내하는 부부 공동소유 계산순서까지 확인해야 합니다.
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