상가 중개수수료의 공식 명칭은 중개보수입니다. 일반적인 상가처럼 주택 외 중개대상물은 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 0.9%는 반드시 내는 고정요율이 아니라 법령상 상한입니다. 보증금과 월세가 함께 있으면 먼저 보증금+(월세×100)으로 거래금액을 계산하고, 그 결과가 5천만원 미만일 때만 보증금+(월세×70)으로 다시 계산합니다.
실제 지급액은 법정 0.9%만 보고 정하면 안 됩니다. 해당 중개사무소가 게시한 상한요율, 당사자와 협의한 금액, 부가가치세가 별도인지 포함인지까지 나눠 확인해야 합니다. 또 주택과 상가가 섞인 건축물은 주택 면적 비율에 따라 주택 중개보수 규정이 적용될 수 있으므로 일반 상가와 같은 0.9% 기준을 바로 적용하기 전에 용도를 확인해야 합니다.
상가 중개보수 기준
2026년 8월 12일 현재 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항에 따르면, 일반적인 상가 등 주택 외 중개대상물은 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 거래금액의 0.9% 이내에서 중개보수를 정할 수 있습니다. 실제 요율은 이 범위 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 결정합니다.
| 계약 형태 | 거래금액 | 중개보수 계산 |
|---|---|---|
| 상가 매매 | 매매금액 | 거래금액 × 협의요율 법령상 0.9% 이내 |
| 보증금만 있는 임대차 | 보증금 | 보증금 × 협의요율 법령상 0.9% 이내 |
| 보증금+월세 | 보증금+(월세×100) 결과가 5천만원 미만이면 ×70 재계산 |
최종 거래금액 × 협의요율 법령상 0.9% 이내 |
개업공인중개사는 주택 외 중개대상물에 대해 법정 범위 안에서 자신이 실제 받고자 하는 상한요율을 중개사무소의 중개보수·실비 요율 및 한도액표에 명시해야 하고, 그 게시 상한요율을 초과해 받을 수 없습니다. 따라서 계산할 때는 0.9%와 중개사무소의 게시 상한요율 중 실제 적용 가능한 한도를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 국가법령정보센터 「공인중개사법 시행규칙」 제20조에서 기준을 확인할 수 있습니다.
다만 중개대상물인 건축물에 주택과 상가가 함께 있는 경우에는 예외가 있습니다. 시행규칙 제20조제6항은 주택 면적이 건축물 면적의 2분의 1 이상이면 주택 중개보수 규정을, 2분의 1 미만이면 주택 외 규정을 적용하도록 정하고 있습니다. 혼합용도 건축물이라면 이 비율을 먼저 확인해야 합니다.
보증금만 있는 경우
월세 없이 보증금만 있는 상가 임대차라면 거래금액은 보증금으로 봅니다. 예를 들어 보증금이 1억원이면 중개보수 상한을 계산할 거래금액도 1억원입니다.
법령상 0.9% 상한 계산: 100,000,000원 × 0.9% = 900,000원
0.6%로 협의한 경우: 100,000,000원 × 0.6% = 600,000원
따라서 90만원은 반드시 지급해야 하는 정액 수수료가 아니라 0.9%를 적용했을 때의 법령상 최대 계산값입니다. 실제 협의요율이 0.6%라면 중개보수 자체는 60만원으로 계산합니다. 부가가치세의 포함·별도 여부는 별도로 확인해야 하며, 중개사무소가 게시한 상한요율이 0.6%보다 낮다면 그 게시 한도를 넘길 수 없습니다.
보증금+월세 거래금액
월세가 있는 상가 임대차는 처음부터 월세에 70을 곱하지 않습니다. 먼저 보증금+(월세×100)을 계산하고, 그 결과가 5천만원 미만인지 확인하는 것이 핵심입니다.
- 보증금+(월세×100)을 계산합니다.
- 계산 결과가 5천만원 이상이면 그 금액을 거래금액으로 사용합니다.
- 계산 결과가 5천만원 미만이면 보증금+(월세×70)으로 다시 계산합니다.
- 최종 거래금액에 실제 협의한 중개보수 요율을 곱합니다.
예를 들어 보증금 500만원, 월세 30만원이라면 먼저 500만원+(30만원×100)=3,500만원입니다. 3,500만원은 5천만원 미만이므로 최종 거래금액은 500만원+(30만원×70)=2,600만원으로 다시 계산합니다. 이 계산은 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 따질 때 사용하는 ‘환산보증금’과 목적이 다른 중개보수용 거래금액 계산입니다.
상가 중개수수료 계산 예시
아래 예시는 법령상 최대 계산액과 협의 후 금액을 구분하기 위한 가상 사례입니다. 부가가치세는 다음 절에서 별도로 계산합니다.
| 계약 예시 | 최종 거래금액 | 0.9% 적용액 |
|---|---|---|
| 보증금 1억원 | 1억원 | 90만원 |
| 보증금 3천만원 월세 100만원 |
1억3천만원 | 117만원 |
| 보증금 500만원 월세 30만원 |
2,600만원 ×70 재계산 |
23만4천원 |
예시 1: 보증금 1억원 × 0.9% = 90만원입니다. 0.6%로 협의했다면 1억원 × 0.6% = 60만원입니다.
예시 2: 보증금 3천만원+(월세 100만원×100)=1억3천만원입니다. 0.9%를 적용한 최대 계산액은 1억3천만원×0.9%=117만원입니다. 0.7%로 협의했다면 1억3천만원×0.7%=91만원입니다.
예시 3: 보증금 500만원+(월세 30만원×100)=3,500만원으로 5천만원 미만입니다. 따라서 보증금 500만원+(30만원×70)=2,600만원으로 다시 계산하고, 0.9%를 적용하면 2,600만원×0.9%=23만4천원입니다.
부가세와 실제 지급액
중개보수 상한과 부가가치세는 분리해서 계산하는 것이 정확합니다. 법제처의 2016년 법령해석은 공인중개사법상 법정 중개보수에 부가가치세가 포함된 것으로 보지 않았습니다. 따라서 부가가치세가 별도인 거래라면 중개보수 금액을 먼저 계산한 뒤 세액을 구분해 확인해야 합니다.
일반과세자는 현재 부가가치세 10% 세율이 적용됩니다. 예를 들어 중개보수 공급가액이 117만원이고 부가가치세를 별도로 부담하기로 했다면 부가가치세는 11만7천원, 총 지급액은 128만7천원입니다. 반대로 처음 제시받은 금액이 부가세 포함 금액이라면 다시 10%를 추가해서는 안 됩니다.
간이과세자는 국세청의 별도 세액 계산구조를 적용하므로, 간이과세자의 납부세율이나 업종별 부가가치율을 그대로 중개보수에 곱해 소비자가 추가로 낼 세율처럼 계산하면 안 됩니다. 실제 지급 전에는 사업자의 과세유형과 ‘부가세 포함·별도’ 약정, 발급받을 증빙을 확인하는 것이 안전합니다. 관련 법령해석은 국가법령정보센터 법제처 15-0523 해석례에서 확인할 수 있습니다.
과다 청구 확인
청구액이 맞는지 확인할 때는 법령상 한도 초과와 당사자 사이의 약정 위반을 구분해야 합니다. 법제처의 2024년 법령해석은 공인중개사법 제33조제1항제3호의 ‘보수를 초과하여 금품을 받는 행위’를 법령상 중개보수 한도를 초과한 경우로 해석했습니다. 협의한 금액보다 더 청구했다는 사정만으로 곧바로 같은 조항의 법정 한도 초과가 되는 것은 아니므로, 약정 증빙과 법정·게시 상한을 각각 확인해야 합니다.
- 거래금액: 계약서의 매매금액·보증금·월세를 기준으로 산식을 다시 계산합니다.
- 법령상 상한: 일반 상가라면 0.9%를 넘는지 확인합니다.
- 게시 상한: 중개사무소에 게시된 자체 상한요율을 넘는지 확인합니다.
- 협의 금액: 중개대상물 확인·설명서, 계약서, 문자 등으로 실제 합의한 요율 또는 금액을 확인합니다.
- 부가가치세: 중개보수 금액과 세액이 분리되어 있는지, 포함·별도 약정이 무엇인지 확인합니다.
공인중개사법은 법정 중개보수 또는 실비 한도를 초과한 금품 수수를 금지하고, 시행규칙은 주택 외 중개대상물에 대해 중개사무소가 게시한 상한요율을 초과해 중개보수를 받지 못하도록 정하고 있습니다. 반면 약정액을 둘러싼 다툼은 약정 내용과 증빙이 중요합니다. 법정 한도 초과나 게시요율 위반이 의심되면 해당 중개사무소의 등록관청인 관할 시·군·구의 부동산중개업 담당부서에 계산 내역과 증빙을 갖춰 문의할 수 있습니다. 법제처의 2024년 해석은 국가법령정보센터 법제처 24-0011 해석례에서 확인할 수 있습니다.
공식 중개보수 요율표 확인
국토교통부 부동산거래 전자계약시스템에서 주택 외 토지·상가 등의 상한요율과 월세 거래금액 산정 기준을 확인할 수 있습니다.
국토교통부 중개보수 요율표 확인자주 묻는 질문
Q1. 상가 중개수수료 0.9%를 무조건 내야 하나요?
A1. 아닙니다. 일반적인 주택 외 상가의 0.9%는 법령상 상한이고, 실제 요율은 그 범위 안에서 협의합니다. 중개사무소가 게시한 자체 상한요율이 더 낮다면 그 게시 한도도 함께 확인해야 합니다.
Q2. 5천만원 미만 상가 월세는 처음부터 월세에 70을 곱하나요?
A2. 아닙니다. 먼저 보증금+(월세×100)을 계산해야 합니다. 그 결과가 5천만원 미만일 때에만 보증금+(월세×70)으로 다시 계산합니다.
Q3. 임대인과 임차인이 0.9%를 반씩 나누는 건가요?
A3. 그런 구조가 아닙니다. 시행규칙은 주택 외 중개대상물의 중개보수를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받을 수 있도록 정하고 있습니다. 다만 대법원은 해당 중개업무를 의뢰하지 않은 거래당사자에게는 별도의 지급 약정 등 특별한 사정이 없으면 원칙적으로 중개보수를 청구할 수 없다고 판시했습니다. 자신이 그 중개업소의 중개의뢰인인지와 약정 내용을 함께 확인해야 합니다. 대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결에서 확인할 수 있습니다.
Q4. 상가와 주택이 섞인 건물도 무조건 0.9%인가요?
A4. 아닙니다. 중개대상물인 건축물 중 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 중개보수 규정이 적용되고, 2분의 1 미만이면 주택 외 규정이 적용됩니다. 혼합용도 건축물은 건축물대장 등의 용도와 면적을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
Q5. 부가세를 더하면 총액이 0.9%를 넘어도 불법인가요?
A5. 부가가치세와 법정 중개보수 상한은 구분해서 봐야 합니다. 법제처는 법정 중개보수 자체에 부가가치세가 포함되는 것은 아니라고 해석한 바 있으므로, 부가세 별도 약정이 있는 경우 총 지급액이 중개보수 자체의 법정 상한 계산액보다 커질 수 있습니다. 실제 지급 전에는 과세유형과 부가세 포함·별도 약정을 확인해야 합니다.
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